A fejlődés utolér
A Hajógyári szigeten rejtőző római kori maradványok helyére kis magyar Las Vegast szeretne az Álomsziget Kft. A megegyezés felé haladnak a sziget beépítésében érintett felek – ha már nem visszafordítható a terület három évvel ezelőtti, törvénysértést sem mellőző privatizációja. Bogár Zsolt és Somlyódy Nóra cikke a Magyar Narancsban.
Két hónapos egyeztetésen van túl a Fővárosi Önkormányzat, az Óbudai Önkormányzat és az Álomsziget Kft. a Hajógyári sziget egynegyed részének beépítésével kapcsolatban. A beépítés feltételeit meghatározó, fővárosi megbízásból készült szabályozási tervet (kszt) március 30-án tárgyalja a fővárosi közgyűlés. Azonban több mint kétséges, hogy feloldható lesz a beruházás megvalósulása és a romjaiban is összefüggő római közigazgatási központ megőrzése közötti ellentmondás.Az éppen lezajlott huzavona tárgya az Álomsziget Kft. új idegenforgalmi központot, azaz 10.000 fős konferenciaközpontot, 3.300 szállodaegységet, kaszinót, fürdőt, színházat, múzeumot, kikötőket és a szükséges infrastruktúrát tartalmazó programja volt. A mintegy egymilliárd eurós beruházás a Kis-szigeten és a Nagysziget keleti nyúlványán, összesen 32 hektáros területen, 320.000 hasznos négyzetméterrel készül megvalósulni. A szabályozás – amit dr. Nagy Béla várostervező vezetésével a korábbi kszt-hez hasonlóan a Mű-Hely Rt. készített – egy-egy nagy félköríves alakzatban helyezi el a szállodát és a konferenciaközpontot a kaszinóval, előbbit az öböl csúcsában, utóbbit a Nagysziget keleti nyúlványában, szemben a helytartói palota romterületével. A kongresszusi központ és a Pest felé néző Duna-part között sorakoznak az apartmanszállók és a gyógyfürdő. Egy harmadik hangsúlyos építészeti elem a Kis-sziget csücskébe kerül, az Árpád-hídtól délre (a 2005 nyári tervváltozatot ld. itt).
A magántőke persze nem tegnap kezdett szemezni a városban előnyösen pozícionált, páratlan lehetőségekkel kecsegtető szigettel. Már a nyolcvanas évek derekán partot értek az első fejlesztői elképzelések. A hazai hajóépítőipar ekkoriban már komoly gondokkal küzdött: a keleti partnerek nem fizettek, a nyugati technológiáról lecsúsztunk, és a hajógyártás iránti kereslet is megcsappant. Az angyalföldi párttitkár, Angyal Ádám (nomen est omen), a Ganz Danubius (GD) Hajó- és Darugyár vezérigazgatója azzal látott neki a vállalat szanálásához, hogy az óbudai gyárat eladja külföldi befektetőnek, a befolyt pénzt pedig az Újpesti-öbölben lévő üzem fejlesztésére fordítja. Az első építészeti koncepciókat már 1986-87-ben legyártották. A fejlesztési skála később a római kori maradványok rekonstrukciója és a reformkorban idetelepült hajógyár köré szervezett szabadidős zónától a hely ókori szelleméhez illő birodalmias agyonépítésig terjedt.
Az első privatizációs kísérlet 1991 elején ment fuccsba: a GD Hajó- és Darugyár előszerződést kötött a dán Baltica Finans AS és JPC Enterprise nevű cégekkel, ám az Antall-kormány nem járult hozzá az értékesítéshez. Ehelyett létrehozta a Hajógyári Sziget Vagyonkezelő (HSZV) Kft-t, melybe tőkeemeléssel apportként bevitte a telkeket a rajta lévő épületekkel és a hozzá tartozó eszközökkel (gépekkel). A vagyonkezelőt arra kérte, hogy dolgozza ki a terület - új funkciókat is tartalmazó - Részletes Rendezési Tervét, és illessze be az Általános Budapesti Rendezési Tervbe; a céget pedig úgy működtesse, hogy az megálljon a saját lábán.
Amikor a HSZV Kft. létrejött, az Óbudai Hajógyárnak két gazdája volt: 40%-ban a tisztán állami tulajdonban lévő GD Hajó- és Darugyár (telkei a Kis-szigetre esnek) és 60%-ban a többségi állami tulajdonú GD Óbudai Hajóépítő Rt (ahová az Álomsziget fő fejlesztési céljai koncentrálódnak). Miután 1992-93-ban megindult a két céggel szemben a végelszámolási eljárás, a hoppon maradt hitelezőket a HSZV Kft mini-üzletrészeivel fizették ki. Így lett a vagyonkezelőnek több tucat tulajdonosa, miközben az állam közvetlen befolyása a 2003-as privatizációig mindvégig megmaradt. A HSZV Kft. ezzel a struktúrával meglehetősen bizarr képet festett: idővel off-shore hátterű cégek jelentek meg benne, miközben egyéb társaságok is jöttek-mentek a tagok között.
A HSZV Kft alapításakor a sziget északi részét a magyar állam tulajdonolta és a Honvédelmi Minisztérium (HM) kezelte. Az utóbbi üzemeltette a nagy Duna-ág felőli oldalon a honvédüdülőt és a Bp. Honvéd kajak-kenu csónakházát. Miután az északi területek döntő többségét kitevő közparkot a Fővárosi Kertészet gondozta, a kezelő jogán Demszkyék igényt formáltak a területre. Az éveken át húzódó perben a közpark nagyobb része (a sziget kb 63%-a) a fővárosra szállt. A III. kerületnek nincs a szigeten jelentős tulajdona: csak egy ártéri erdős, mocsaras sáv van a nevén.
Hogy miért a magántőke mondta ki a döntő szót a hajógyár jövőjéről, azt a magyar állam határozta el, amikor a kissé elhanyagolt, de alapvetően zöld, ráadásul izgalmas régészeti és műemléki értékeket tartalmazó csomagot a 90-es évek elején a privatizációs listára tette, és ezt a döntését sosem vonta vissza. Az Antall-kabinet a hajógyárat csak az expóálmokba szőtte bele, de a sziget rossz megközelíthetősége miatt a kiszolgáló létesítmények idetelepítését idejekorán elvetette. A Horn-kormány viszont már komolyan gondolta. Miután 1996-ban az illetékes hatóságok egy huszáros hajrával jóváhagyták a Részletes Rendezési Tervet, a brit-izraeli érdekeltségű CP Holdings a Magyar Befektetési és Fejlesztési Bank (MFB) közreműködésével megvette az egyik alapító, a GD Óbudai Hajóépítő Rt. végelszámolójától a HSZV Kft-ben meglévő üzletrészét, és ezzel a második legerősebb tulajdonosi pozícióba került.
A privatizációs pályázatot az állami üzletrészre végül mégsem írták ki: egyrészt az ellenzék élesen bírálta a Horn-kormányt, hogy a Danubius-szállodacsoport és az ÁTI Depo Közraktározási Rt. után rövid időn belül újabb jelentős állami vagyont "engedne át" a Sir Bernard Schreier fémjelezte brit befektetői csoportnak, amely a rendszerváltás után az egykori külkereskedelmi vállalatokból összerakott Investor Holding Rt. megvásárlásával tette le névjegyét. Másrészt ekkor robbant először a Hadrianus-bomba, amit a régészek és a műemlékvédők a jelenlegi kszt-tervezet tárgyalásánál is kiélesítettek. A hajógyár területén lévő római kori helytartói palota romjait a műemléki törvény 1992-ben sorolta "az állami tulajdonból ki nem adható" kategóriába. A törvény betűje lényegében már ekkor sérült, hiszen a romok társasági tulajdonban voltak – még ha az állam többségben is volt a HSZV Kft-ben. Ezt követően a CP Holdings újabb üzletrész-vásárlásokkal igyekezett minél jobban a kapun belülre jutni, de aztán kénytelen volt belátni, hogy a kritikus mennyiséget úgyse tudja megszerezni, és szállodatervei megvalósításához pedig nincs is szüksége a teljes hajógyári területre.
Miközben a privatizáció egy évtizedet késett, a döntően állami kézen lévő HSZV Kft jóvoltából színes élet sarjadt a hajógyár romjain. A vagyonkezelő alapításakor 85 épületből mindössze 5 volt használatban, amiből negyvenet le kellett bontani. Nem volt gáz- és szennyvízrendszer, felújításra várt a víz- és elektromos hálózat, hegyekben állt a szemét. A fejlesztés lépésről lépésre haladt. A 160 milliós állami stafírungból az első pár épület rendbehozatalára és a közműfejlesztés elkezdésére futotta. A bérlők kedvezményeket kaptak a bérleti díjból, ha maguk is részt vettek az épületek megmentésben. Az egyik bérlő hozta magával a másikat, kialakultak bérlőcsoportok, megtelepedtek kis-, majd nagykereskedők (autó, bútor, ruha) és a kisvárosi létre jellemző szolgáltatók (vendéglő, posta, fodrász, nyomtatványbolt stb). Speciális klaszterek honosodtak meg: a média-film-reklám világa mellett (Filmmúzeum, Pax TV, B. K. Stúdió stb) szabadidős sportok sora telepedett meg (golf, tenisz, vízisí, falmászás, yachtkikötő). A HSZV Kft is sikeresen működött: nem vett fel hitelt, nem adósodott el, de 2002-ig így is közel kétmilliárdot költött a bérlők beruházásaival együtt az ingatlanokra, az utolsó éves nyeresége pedig meghaladta a hétszázmilliót.
Kacskovics Fruzsina, a HSZV Kft 2002. áprilisában visszahívott ügyvezetője ellenezte a társaság privatizációját. Azzal érvelt lapunknak, hogy a vállalkozást nem lehetett a sziget adottságai miatt az értékbecslők által megállapított piaci áron eladni, és még így is megkérdőjelezhető a beruházás elvárt megtérülése. Felmérhetetlen kockázatot jelent, hogy a régészetileg védett területet minden építési munka megkezdése előtt meg kell kutatni, s a lelet minősége befolyásolhatja a tervezett épületek kialakítását. Amennyiben pinceszintet emelnek ki – márpedig az egyedüliként engedélyezett mélygarázsok miatt ez elengedhetetlen -, kötelező talajvizsgálatot végezni, és ha szennyezett földet találnak, azt el kell helyeztetni. Ugyancsak az építkezést drágító tényező, hogy árterületről van szó, a talajszint alatt víznyomás elleni szigetelést kell alkalmazni, a római romokat 8 méter mély résfallal kell körülvenni, nem is említve a szinte műszakilag is megoldhatalannak tűnő biztonságos árvízvédelmet. A volt ügyvezető szerint ezeket a problémákat egy állami többségű cégben jobban lehetett volna kezelni, hiszen nem szorított volna a feltétlen beépítési kényszer, nem adódott volna a költségekhez a terület tulajdonjogának vételára és nem lett volna szükség az új szabályozási terv elkészítésére, a belefeccölt pénzre az eddig eltelt három évre. A stratégia készen állt az ütemenkénti fejlesztésre a cég eladása nélkül, annak állandó nyereségessége mellett. Az ÁPV. Rt azonban éreztette, hogy a társaságot értékesíteni kívánja, és mindenféle tartós állapotot eredményező fejlesztést megakadályozott. Ennek szerinte egyetlen indoka lehetett: az egyszeri magasabb bevétel.
A privatizációs eljárás az ügyvezető szavait támasztja alá. Egy korábbi értékbecslés hiába taksálta a HSZV Kft-t közel 10 milliárdra, 2003 májusában a Medgyessy-kormány ezen a limitáron nem tudott túladni az ÁPV Rt üzletrészén (66%-os csomag = 6,6 mrd.). Csak a második nekibuzdulás hozott eredményt, amikor már csak a könyv szerinti értéknél nem szabadott alacsonyabb árat mondani. A állami üzletrészt végül a HSZV Kft egyik „kistulajonosa” vitte el a másik orra elől. (A tagoknak elővásárlási joguk volt a vagyonkezelőre.) Persze korábban már a győztes cégbe bevásárolta magát Közép-Európa egyik legnagyobb ingatlanbefektetője, a hollandiai bejegyzésű, budapesti székhelyű Plaza Centers Europe B. V., amely 4,6 milliárdot fizetett az állami üzletrészért. A tranzakciót kifogásolta az Állami Számvevőszék 2004-es jelentése, mivel az állam törvénysértést követett el a Hadrianus Palota elidegenítésével. A megkötött opciós szerződés ugyanakkor megengedi, hogy az állam – amennyiben rászánja az ehhez szükséges egymilliárd forintot – 2008-ig érvényesítse a visszavásárlási jogát. Egy ÁPV Rt-s forrásunk szerint a kölségvetésnek erre aligha lesz pénze, de nem is kell: a befektető szerinte érdekelt az ingatlanberuházás közvetlen környezetének – így a romoknak – a rendbetételében.
A privatizációra kritikus pillanatban került sor, éppen mielőtt lejárt volna a rendezési terv. Építési engedély így is kiadható lett volna, ennek a harmadik kerület a változtatási tilalom elrendelésével ment elébe (ez idén szeptemberig hatályos). Közben a műemlékvédelelmisek is kitettek magukért: 2003 óta négyről tizenháromra nőtt az egyedi védettség alá tartozó egykori gyárépületek száma. Hogy mekkora kockázatot vállal a beruházó, és mennyire veszélyeztetettek a feltáratlan régészeti leletek, arról megoszlanak a vélemények. Kaiser Anna, a szabályozáshoz tartozó örökségvédelmi tanulmány szerzője a tervben nem látja azokat a garanciákat, amelyek a leletekkel való méltó bánásmódot biztosítanák. Ennek egyik oka, hogy pontosan nem tudható, mit rejt a teljes sziget földje, hiszen a szisztematikus feltárásra sosem került sor. (Jellemző, hogy az autópálya nyomvonalán vannak a fő régészeti helyszínek, hiszen a törvény az építtetőt kötelezi a feltárás finanszírozására.) A részleges feltárások azonban azt mindenképpen kimutatták – s ez a régész szakmát nem érte váratlanul –, hogy az ötvenes években felszínre hozott helytartói palota csupán a központi eleme a limesen kiépült, a római birodalom hatalmát demonstráló együttes szigeten található részének. Az eddigiek alapján nem lesz meglepő, ha a gazdasági épületek és a védművek is előkerülnek, amikor megkezdődik a terület előkészítése a beruházás számára.
Ezek a leletek – Kaiser Anna szerint – a „potenciális műemlék” (jogilag nem létező) kategóriájába tartoznak, amelyekkel kapcsolatban nincs egyértelmű törvényi rendelkezés. Az örökségvédelmi törvény régészeti fejezete csak a feltárásra és a megőrzésre terjed ki, de az értékek védelmére már a műemléki rendelkezések vonatkoznak. Ekkor a lelet múzeumba helyezhető vagy in situ bemutatható (ld. a Flórián téri aluljárót), de akár vissza is temethető, lelete válogatja. A törvény két fejezete közötti hézag bizonytalanságot teremt: hogyan védjük azt, amiről nem is tudjuk, hogy pontosan micsoda és hol van? És ha az Álomsziget konferenciaközpontja a tervben éppen arra a helyre került, ahol a védműveket sejtik, mint azt Zsidy Paula régész jelezte? A szabályozási terv ezeket a feltárás nélkül bizonyíthatatlan tényeket feltételes módban kezeli, végülis abszurd lenne, ha a beruházó azért fizetné a feltárást, hogy végül ne tudja megvalósítani a programját. A konferenciaközpont azonban három szinttel megy a felszín alá, ami a római maradványok megőrzésével nehezen fér össze.
De lehet mindezt úgy is látni, hogy a projektgazda a maga költségén elvégezteti azt az örökségvédelmi munkát, amire az államnak nem telne, sőt a helytartói palota méltó bemutatását is ő finanszírozza, amiről pedig végképp az államnak kellene kezeskednie. Mivel a beruházó felvállalta ezt a felelősséget, most már pusztán építészeti kérdés, hogy hogyan oldja meg a maradványok bemutatását. Ha a leletek végül olyan kötelezettségek elé állítanák a beruházót, hogy a jelenlegi kszt szerint már nem valósulhat meg az építkezés, akkor új szabályozást kell készíttetni – ezt hangsúlyozta Liszkay Krisztina, a szabályozási egyeztetésben az Álomsziget által felkért szakértő is (aki ezt megelőzően Óbuda főépítésze volt).
A napokban lezárult háromoldalú egyeztetés elsősorban az infrastrukturális kérdéseket érintette, de a fővárosi főépítészi iroda jelentős módosításokat ért el más téren is: a tízezer fős kongresszusi központ lement 3.500 fősre; a sziget déli csúcsába tervezett 30 méteres építészeti hangsúly már csak 24 méter magas lehet, és a palota és környezete védett területén új beépítés nem lesz lehetséges. Infrastrukturális ügyekben nemcsak a közművek és a belső utak kiépítéséről, hanem a Las Vegas-i szórakoztatóüzem napi több ezer élvezőjének szigetre- majd visszajuttatásáról van szó, amihez a jelenlegi közlekedési kapcsolatok teherbírása nem elegendő. Ezért a beruházás számos olyan infrastrukturális változtatást igényel, amely kerületi illetve fővárosi kompetenciába tartozik. Ikvai-Szabó Imre városfejlesztésért felelős főpolgármester-helyettes elmondása szerint a jelenlegi megállapodás részét képezi a fejlesztőre háruló K-híd és a hajógyári csarnokokhoz vezető bejárati híd átalakítása valamint a Szentendrei út - Bogdáni út csomópontjának megépítése, ahonnan a Duna alatt alagúton közelíthető meg a konferenciaközpont. Végezetül lehetőségként megmaradt az Árpád hídról a szigetre vezető lehajtó megépítése, de ezt a „végső esetre” tartják fent.
A kerületi kompetenciába tartozó fejlesztések közül a beruházó a Szentlélek tér és az Árpád-hídi Hév-megálló felújításán kívül egyebek mellett kiépíti az Árpád híd és az Árpád fejedelem út közvetlen felhajtóját, és a sziget fővárosi tulajdonú közpark területére eső zöldfelületek, sportpályák felújítását. A soft egyezségek közé tartozik például az is, hogy a Sziget Fesztivált nem akadályozhatja (de támogathatja) a déli luxuspark. Fővárosi fejlesztési szempontból így – ha már meg kell történnie – előnyös színben tűnik fel az Álomsziget beruházása, hiszen több tízmilliárdos közösségi fejlesztést tartalmaz, és a várost ráhelyezi a nemzetközi konferenciaturizmus térképére, amire önerőből nem telne. A megállapodás célja tehát egy településfejlesztési szerződés megkötése a helyhatóságok és a beruházó között, amely jelentős pontokon garanciavállalásra kötelezi a beruházót; például bizonyos építkezések engedélyezését bizonyos közberuházások megkezdéséhez köti.
Mielőtt zárjuk sorainkat, vizsgáljuk meg, hogy néz majd ki az álomsziget. Faállomány tekintetében a kszt a területen regisztrált 800 egyedből 89-et tart „feltétlen megőrzendőnek” (a maradékot helyben őrizné meg, átültetné illetve másutt pótolná). A terület azonban árvízveszélyes, ezért a terület beépíthető része egy egy méterrel megemelt „zöld platóra” kerül, ami a fákat és az újonnan létesítendő utakat is érinti, így a fák gödrökbe kerülnek, a megemelt épületek és utak pedig rézsűkkel csatlakoznak a terephez, amitől az egész új táj hullámzó látványt kap. Az épületek a fák koronaszintjéig érhetnek, ebbe négy emelet fér bele. Emiatt számos vívmány, így a parkolók és például a kaszinó is, egyfajta „Les Halles-i” megoldással, átriumos bevilágítással a föld alá kerül. És ha éppen ott bukkannak elő a legfontosabb római kori leletek, akkor a meghívott építészeket állítja majd nagy kihívás elé, hogy a császári Róma maradványait a huszonegyedik század mélygarázsával egyeztessék.
Bogár Zsolt
Somlyódy Nóra
Fotó: Somlyódy Nóra
A cikk megjelent a Magyar Narancs 2006/12. számában.