Léghajóval verébre

Habár közmegegyezés mutatkozik abban a kérdésben, hogy Budapestnek igazán nagy volumenű fejlesztésekre a Hungária gyűrűn kívül lenne szüksége, a belváros „kóstogatása” az utóbbi években csak nem akart szűnni. Monocentrális fővárosunk, amelynek belső kerületeiben máig a legtöbb agglomerációs munkahely van, de ahol egyre kevesebb lakott ingatlan összpontosul, az összes nagyvárosi nyűgűnk, ingázásunk, stresszünk rákfenéje. Frekventáltsága mégis arra készteti a csak saját telkében gondolkodni tudó beruházói tőkét, hogy a lehető legtöbbet facsarjon ki belőle. A főváros, a kerületek és az építésszabályozás ügyét felügyelő szervek pedig láthatóan egyre kevésbé képesek ezt a folyamatot szabályozott mederben tartani.

Szívvel, szívtelenül

Hiába született a belváros tehermentesítésére hosszú idő óta először pártokon átívelő és széles közvéleményben is megértést (ha nem is mindig szimpátiát) kiváltó iránymutatás, stratégia arra vonatkozóan, hogy a belvárost végre tehermentesíteni kell - Budapest Szíve Program -, az elképzelés képlékenysége nagyon sokszor (magában a határozatlan iránymutatás szövegében is) tetten érhető. Hiszen miközben kimondja a tehermentesítést, hitet tesz arra is, hogy a Károly körút felé feltáruló üres telket, a Martinelli-ház befejezetlen felét be kell fejezni (Városháza fórum). Ez a beépítés viszont további – piaci szempontból nagyon billegő, közérdek szempontjából pedig egyenesen értelmezhetetlen módon – negyvenezer négyzetméterrel szaporítaná a kiadatlan irodáktól egyébként is hemzsegő belvárost. Azt a belvárost, ahol szabad térből van kevés, és azt a várost, amelynek ez lenne az egyetlen lehetősége, hogy hosszú idő után újra létrehozza saját főterét. 

Celeb-recept 

A „fórum” tervezésének jogát egy nagyon zűrös tervpályázati verseny után egy „nagy név”, Erick van Egeraat kapta meg. Ekkora azonban a celeb-recept már régen előállt: a Szervita téren ugyanis az ORCO vetette be elsőként Zaha Hadid-ot, egy másik sztárt, annak reményében, hogy hátha nevének puszta említésétől leomlanak a szabályozási falak. Az első rohamot meglehetősen jól állta a belváros. Az ORCO projekt sokszori visszadobása során egyre vállalhatóbb léptékűre zsugorodott, majd az időközbeni válság hatására határozatlan időre napolódott el. A válság a Városháza hagymázas, elrugaszkodott terveit is megnyirbálta, bár ez az ügy még nagyon nincs lezárva. Csak remélhető, hogy a projektet a főváros újra át fogja gondolni. Talán belátható: a Martinelli-házat ma alig félig megtöltő, nem igazán jó anyagi kondícióban lévő Fővárosi Polgármesteri Hivatalnak talán nem azzal kéne foglalatoskodnia, hogy fölös négyzetmétereihez épít még egyszer annyit. 

Látványos volt az V. kerületi polgármester heves tiltakozása is anno a Városháza fórum ügyében: a „belváros plázásításáról” beszélt a városháza projekt vállalhatatlan léptéke kapcsán. Ma már tudjuk, nem feltétlenül ez volt az indok, hanem inkább „szerelemféltés”: a formálódó „Várospláza projekt” valószínűleg teljesen elszívta volna a levegőt a már akkor napirenden lévő bécsi utcai óriásprojekt elől. Ugyanez a polgármester ugyanis alig másfél évvel később az V. kerületi projekt kapcsán (amelyet a Csipak Aqiusition készül megvalósítani a Deák Ferenc utca- Bécsi utca sarkán nem kisebb volumenben mint a „Várospláza”) már ezeket nyilatkozza a sajtóban: „Lassan Budapest az egyetlen olyan nagyváros a régióban, amelynek nincs értékelhető, jelentősebb XXI. századi építészeti alkotása”.

Túl azon, hogy a megállapítás nem feltétlenül igaz, hatalmas ellépés ez a „belváros plázásítása” kommunikációtól a már jól bevált, kitaposott, és működőképesnek sejtett irányba: egy kis tetőkert, egy kis zöld homlokzat, egy kis panoráma terasz, egy kis építészeti jel, egy kis kortárs művészkedés, csipetnyi sztár-hírek és máris kész az etetésre szánt kotyvalék. A Foster&Partners is beszáll tehát, harmadik nagy névként, a belvárosi csatába, amely látszólag a kortárs építészet magasröptű kérdéseiről, a város megújításáról, a haladó szellemről, a fenntartható építészetről és a fejlődésről szól. Látszólag. Mert az ügy – véleményem szerint – csupán nettó ingatlanüzlet a gátlástalanabbik formából. 

Kézivezérlés bekapcs

Ha bárki is komolyan venné azt, amit stratégia megállapítások szintjén deklarál a Budapest Szíve program (vonatkozik ez a jelenlegi és a jövőbeli városvezetésre egyaránt), akkor ilyen volumenű épületek építése szóba sem kerülne az V. kerületben. Ha bárki is komolyan venné a ma érvényes országos szintű építésügyi szabályozókat, akkor ez az épület nem épülhetne meg. Ha bárki is komolyan venné a települési értékvédelmet, akkor ez az épület (e helyütt) nem kapna zöld utat. Persze ezeket senki nem veszi kellőképpen komolyan. Külön pikantériája a történetnek – és ez magán a központi tervtanács intézményén ejt mély sebet – hogy a minisztériumi átalakítások közepette, egy a pártja 2/3-os többségének és párton belüli erejének tudatában fellépő kerületi polgármester a terveket tárgyaló szakmai tervtanácson megjelenik és beszédével „enyhén” és kimondatlanul is nyomást gyakorol a kedvező döntés kicsikarása érdekében a grémiumra. Másik pikantériája az ügynek, hogy a tervtanács tagjai szóban ugyan szinte kivétel nélkül erőteljes fenntartásaiknak adnak hangot az elképzeléssel kapcsolatosan, de végül majdnem csont nélkül megszavazzák azt. Innen nézve úgy tűnik: a várat bevették, a pénz nyomulásának mérséklésére felépített gátak átszakadtak.

Szabályozás új adónemmel?

Pedig az ilyen, és ehhez hasonló történeteket végtelenül egyszerű lenne kezelni. A pénz ugyanis pénzből ért, tehát az ő nyelvén kell szabályozókat iktatni a ma meglehetősen kiszolgáltatott szabályozási rendszerbe. Akár a Fosterrel, akár a Hadiddal, akár az Egeraatal megerősített ostrom, de akár a zsidónegyedi történetek is azt jelzik: a belvárosban a telek drágább, sokkal drágább mint a rajta lévő épület, éppen ezért az épület egy csapásra "eldobhatóvá" vált, a jövedelmező csere-beruházásokat pedig még képesek a gazdasági szereplők megfejelni is a szintterületi mutató növelésével. Még akkor is, ha homlokegyenest ellenkező irány van deklarálva a fejlesztéspolitikában. Mindeközben nincs, nem létezik egy olyan piacszabályozó adónem (pénzalap), amely az ingatlanérték növekedésből származó óriási profitot csapolja meg, de – jó szabályozóként – nemcsak büntet, hanem a másik oldalról honorálja is a kisebb beépítési intenzitást. Ahogyan a belváros szabályozási gyakorlatából is láthatjuk, a szabályozási terv már rég nem visszatartó erő, maximum késleltető tényező.

Ha valaki emelni szándékozik a szintterületi mutatót egy adott területen, az ma a projekt volumenét tekintve szinte aprópénzből kivitelezni képes, miközben egy vagy két nagyságrenddel magasabb volumenű nyereségre számíthat. Az intenzitás növekedés hatásait (forgalomnövekedés, közmű kapacitások változása, zöldfelület csökkenés, környezeti negatív hatások) pedig többnyire és zömében (és ez még településrendezési szerződés esetén is igaz) nem a befektető, hanem majd a köz fizeti ki. Kicsiben ez tetten érhető a települési családi házas övezetek telkenkénti központi vegyes területbe történő átminősítésében, a 800 m2-es parcellákra épülő, telekhosszra befordított 4 lakásos társasházak mai gyakorlatában, vagy a sportpályák, közkertek, közparkok teljes, vagy részleges (szalámizó) beépítésében. Nagyban ugyanez a helyzet a zöldmezőkön is, amikor szántóból egy-egy képviselőtestületi döntés eredményeként (a tervezők és a hatóságok tehetetlen asszisztálása mellett) újabb beépítésre szánt területek keletkeznek – papíron.

Kis tájalakítási almanach

Hogy az átminősítési folyamatban „termelt” extraprofitot egyetlen kormány sem sietett megadóztatni, nos ebből fakadt végső soron idehaza az a 90-es évekbeli elképesztő befektetői bumm, amely olyan mértékű túlépítésbe (szemét termelésbe) kezdett, ami végül többszörösen telítette az ingatlanpiacot. Úgy épültek iszonyatos mennyiségben új ingatlanok, hogy közben a magyar népességfogyás folytatódott, a belterületek pedig elnéptelenedtek, szlömösödtek. Míg volt olcsó hitel, addig ennek a gyakorlatnak egyetlen építési jogszabály sem tudott gátat szabni, a kontroll egyszerűen nem működött. Azonban az ilyen, és ehhez hasonló „fejlődő” nemzetállami gyakorlatok végül jelentős tényezői lettek a globális válság kirobbanásának. Nincs ingyen ebéd. Az önkormányzatok ezt már korábban megérezték, bár szakmai figyelmeztetések ellenére sem változtattak a gyakorlaton: rossz, területpazarló döntéseik után szaladva utakban, közműben kellett sokszorosan megfizetniük könnyelműségük árát. (Egyedül zöldfelületben nem nagyon szaladtak folyamatok után, ezt például Budapesten annyira sikerült megspórolniuk, hogy 20 év alatt 300 ezer ember hagyta el a fővárost és költözött ki „zöldbe”. Csakhogy az agglomeráció települései sem jobbak: ez a „zöld” időközben pirosas-sárgára változott, míg a munkahelyek zöme megmaradt a fővárosban.) 

Az önkormányzati területfejlesztési döntések többsége ebben a máig tartó fejlesztési periódusban nem a közérdek mentén, hanem egyéni érdekek mentén történt meg. Jól jártak azok a strómanok, akik a képviselőtestületben saját vagy „rokonaik” ingatlanérdekeltségeit (és nem a választóikat) képviselve, bearanyozták az értéktelen kárpótlási jegyeket, gyémántfoglalatba tették az olcsón átpasszolt önkormányzati vagyont. Az ingatlanadózással egy időre némi árnyék vetült erre a gyarapodásra, de mivel az ingatlanadót politikusaink elvitték a lakossági adózás irányába, (ahol már elvben adózott jövedelmekből épülő ingatlanokat kívántak újra megsarcolni) a lakossági felháborodások hatására sikerült ezt az adónemet teljesen ad acta tenni, vélhetően nagyon hosszú időre. 

Megtanulni pénznyelven

Pedig az ingatlanadózásnak lehetne értelmes formája is: a kizárólag átminősítésekre, intenzitásnövelő fejlesztésekre kivetett, azaz az értéknövekedési adó. A befektető extraprofitja így már "csak" tisztességes profittá apadna le: lassabb, de megfontoltabb döntések születnének, lenne pénz a negatív hatásokat kompenzálni, az olcsóbb és ellátatlanabb területek felé terelni a befektetői tőkét a belvárosok vagy a zöldmezők (a két leginkább kárvallott terület) folyamatos macerálása helyett. Nem igaz, hogy rosszul járna vele az építőipar: a városrehabilitáció terén éppenséggel nagy szükség lenne a kapacitásaira, és ez az adónem pontosan ebbe az irányba, a barnamezők felé terelné a működő tőkét. Ez a rendszer ad abszurdum jutalmazásra is képessé tehető, ahogyan sok helyen képes is: az előírtnál alacsonyabb intenzitást, a közhasználatra átadott területet pénzbeli juttatással támogatja. Nagyon sok (kultur)állam él ezzel a lehetőséggel, ám Magyarországon soha nem jutott el az angolszász világban régen közismert módszer a parlamenti döntésig: pedig az elmúlt száz évben háromszor tárgyalta a magyar parlament. Jellemző tény az is, hogy a befektetők zöme a rendszerváltozás után azokból a (kultur)államokból áramlott ide, ahol ez az adónem régóta létezik: ők nagyon jól felmérték a nem létező szabályozásunkban rejlő kecsegtető üzleti lehetőségeket. Ez az üzlet viszont egyáltalán nem tette gazdagabbá a városainkat, sőt az államot se olyan nagyon. Létezik az a módszer, amely legálisan képes eltüntetni a vállalati adózás előtti nyereséget. Csak a befektető járt jól: lose-win szituáció.

A léghajó, ha földre száll

Ezen a szemüvegen keresztül vizsgálva, egy ilyen adózási forma bevezetése után például háromszor meggondolná a Csipak Aqiusition, hogy megéri-e neki négy-öt szinttel magasabbat, és két szinttel mélyebbet építenie az addig meghatározónál. Lássunk túl ugyanis a rendkívül tehetséges látványtervi prezentáción és a „rábeszélőgépen”: csakis erre megy ki a játék. Mert míg a sztárépítészt vagy az önkormányzatot megveszi kilóra (félreértés ne essék, itt most nem korrupciót kiáltok, hanem a teljesen szabályos, törvényes ügymenetre értem, hogy az végtelenül olcsó), addig itt bizony keményebb, ráadásul jól arányosítható, piaci alapú összeget kellene a közös kasszába fizetnie a szabályozás felpuhításáért cserébe. Amikor egy befektetőhöz a pénz beszél, rögvest érteni kezdi, amit addig nem: ezen a helyen például a Chemolimpexben vagy a Fischer-házban rejlő építészeti értéket, és nem a "fenntartható kortárs jel" és az "új városközpont" lózunkgjával próbálkozna, hanem a "rehabilitáljuk a belvárost", „másodvirágoznak a belvárosi értékek" szlogennel. Egy csapásra érdekeltté válna ugyanis ezt a tervezési programot megvalósítania. Merthogy egy feltételezett ingatlanérték-növekedési adórendszerből erre a megújításra ad abszurdum akár pénzt kaphatna, de legalábbis nem kéne neki nagyon sokat befizetnie az okozott terhelés növekedésének kompenzálására. 

A településszabályozás mai formája, főként azért, mert döntően befektetői érdekek mentén és azok pénzéből készül, megbukott. Ma egy bank hitelfeltételei sokkal erőteljesebb előírásokat képesek megfogalmazni, akár lakásméretben, akár kötelező zöldfelületben, akár erkélynagyságban, mint egy építési szabályozás. Ideje tehát elmozdulni és a pénz nyelvén elkezdeni beszélni a szabályozások terén, hogy a város gazdálkodni és irányítani legyen képes. Újra. A befektetők nagyon fontosak. De terelni kell őket, ment önmaguktól a legkisebb ellenállást és a legnagyobb haszonnal járó üzletet keresik. Erre vannak programozva, ezért megróni őket fölösleges. A „programnyelven” kell módosítani, mégpedig úgy, hogy a befektetésnek lehessen tisztességes haszna, de az valódi közérdeket is beteljesítsen. 

A kezdeti felismerés a cseppet sem egzakt tudománynak mondható közgazdaságtanban az volt, hogy a piac úgy működik mint a természet: szabályozza önmagát. Ez a válság is azt mutatta meg, hogy hogy a kezdeti felismerés nem igazolódott be, a mellékmondat mégis így hangzik: a természet is úgy szabályozza magát, hogy bődületes mennyiségű „szemetet” termel. A béka például lerak 3000 petét, hogy 2-3 kikeljen belőle. Az ingatlanfejlesztők egymással konkurenciaharcban leraknak 20-30 ingatlant, hogy közülük néhány sikeres legyen. Csakhogy a ki nem kelt peték hasznosulnak, mert megeszik őket a halak. Könnyű békáéknak: szervesből, lebomlóból, recirkulálhatóból "építkeznek". De mi mit tegyünk a kiadhatatlan iroda négyzetméterekkel, az eladhatatlan lakásokkal? Megegyük? Nem: ezért van szükség szabályzókra. Mert a piac ugyan "szabályozza" magát, csak van "némi" tehetetlenségi nyomatéka. Ráadásul, ha a befektetők nincsenek pórázon, akkor a pórázt nagyon szívesen átveszik. Tulajdonképpen ennél a történetnél is "csak" ennyi történt. Semennyivel se több vagy kevesebb, mint az elmúlt 20 évben.

Bardóczi Sándor 

Bardóczi Sándor okl. tájépítész mérnök, publicista. 1997-ben szerezte meg az abszolutóriumot a Kertészeti és Élelmiszeripari Egyetem Táj- És Kertépítészeti Karán (ma Budapesti Corvinus Egyetem). Egy év gyakorlaton vett részt a VÁTI Településtervezési osztályán Molnár Attila műtermében, ahol elsősorban regionális léptékű munkákkal (Velence-Vértes Kiemelt Térség, Tokaj-Hegyalja) foglalkozott és itt fejezte be diplomamunkáját a Tokaji Borút - a térség fejlesztésének eszköze címmel. Diploma után számos kis léptékű kerttervezési feladat mellett elsősorban településtervezési és regionális léptékű, mikro- és makrotérségi tervezési munkákban vett részt. Regionális kutatási és tervezési munkát folytatott többek között a Szigetköz, a Duna magyarországi szakasza és a Tisza, valamint Vas megye vonatkozásában, miközben Sopronban, Budapesten, Komáromban, Zala megyében és a budapesti agglomeráció településein vett részt különféle településrendezési feladatokban, környezeti hatásvizsgálatokban, településfejlesztési tervek előállításában. Diplomamunkáját felhasználták a Tokaj-hegyaljai "kulturtáj" világörökséggé nyilvánítási folyamatában. 2005 óta alkalmi, majd 2007-től állandó szerzője az epiteszforum.hu-nak. Több tucat esszét, publicisztikát, kritikát írt, amelyek elsősorban a tágabban értelmezett tájépítészet (a környezetrendezés, a környezetvédelem, a köztértervezés, a várostervezés, a várospolitika, a regionális politika) témakörökben születtek. 2009-ben a Magyar Építész Kamara Táj- és Kertépítész Tagozata vezetőségi tagjának választotta, 2010-ben a tagozat szervezésében megvalósuló 2010: TÁJodüsszeia c. szakmai kiállítás kurátora volt. 2003-ban alapító tagja, és azóta is egyik moderátora a TÁGSZEM - TÁjépítész Gondolkodók SZellemi Műhelyének, a magyar tájépítész szakma online információs portáljának. Nős, egy gyermek édesapja.