Válságkezelés brandépítéssel
A gazdasági válság és az azt követő - jelenleg is zajló - fellendülés új helyzet, új kihívások elé állította, állítja az építőipart. Különösen érzékenyen érintette mindez a lakáspiacot és a lakáspiaci fejlesztőket. A Futureal-csoport tagja, a Cordia képviseletében Földi Tibor vezérigazgatót Mizsei Anett kérdezte problémakezelési stratégiákról és jövőképről.
A mostani növekedéssel egy olyan periódus zárult le, amely során az új építésű lakások iránti kereslet évi 8-12 ezerről 2 ezerre zuhant, hosszú ideig gyakorlatilag nem indultak projektek, s a válság idején elkészülő lakóingatlanok közül 2015 végére mintegy 3500 maradt eladatlanul. Ez a helyzet fogadta a válság végén azt a kis számú fejlesztőt, amely a piacon meg tudott maradni. A 2016-os pozitív fordulatot is több tényező befolyásolta. Lassan elkeltek a gazdátlan lakások, rendeződtek a viszonyok a kereslet terén, elindult a CSOK és 5%-ra csökkent az ÁFA, s mindez a vásárlási kedv növekedését hozta magával. Földi Tibor pszichológiai áttörésként is értékeli ezt az időszakot: egyféle optimizmust tapasztaltak a vásárlók részéről, akik hirtelen ismét jó befektetésként kezdtek tekinteni az ingatlanok vételére. Objektíven nézve ez most is így van: a vételárak a nominálbérekkel arányosan nőttek.
Fejlesztőként számukra az építőipari termékekre vonatkozó 5%-os ÁFA-kulcs a legfontosabb ellensúlya a bekerülési költségeket növelő tényezőknek. A válság időszaka alatt ugyanis számos olyan változás történt, amelyek egymásra halmozódva az utóbb elinduló új projekteknél jelentkeztek. Itt említhetjük az emelkedő építőanyag-árakat, de a szigorúbb tűzvédelmi, energetikai szabályozásokat is - utóbbi a vastagabb hőszigeteléssel végső soron az alaprajzi méreteket csökkentette. Az EUROCODE-ra történő átállás pedig a szerkezetépítés költségeit emelte meg tapasztalatuk szerint.
Mindehhez járul még a regionális viszonylatban bonyolult szabályozási és engedélyeztetési rendszer. A bürokratikus környezet, az egyes helyi és országos szabályzatok és azok értelmezései közti eltérések végeredményben nemcsak lassítják a projektek indítását, de az elbírálás során kiszolgáltatott helyzetbe hozzák úgy a beruházót, mint az építészt. Amint Földi Tibor példaként a lengyel rendszert hozva rámutatott: a kevesebb és pontosabb követelmény objektívebb és gyorsabb elbírálást eredményez. Ha a megadott paramétereknek megfelel a ház, 60 napon belül engedélyt kap a hatóságtól.
S hogyan tudták kezelni a válság éveit? A vezérigazgató itt a cég “szürkeállományának", a stratégiai szempontból fontos munkaerőknek a megtartását emelte ki első helyen. Ez tette ugyanis lehetővé, hogy a fellendülés pillanatában azonnal reagálni tudtak az új, megnövekedett kapacitást igénylő helyzetre. A belső működésen túl pedig a kifelé irányuló szakmai kapcsolatokat is megerősítették. A válság kezdetén futó hat projekt valamennyi generálkivitelezője tönkrement, a fejlesztő Cordia pedig az alvállalkozók és a bankok felé is vállalta a felelősséget. Hosszú távon jó befektetésnek bizonyult: stabil kapcsolatok és kölcsönös bizalom épült a partnerek felé. Ez pedig kulcsfontosságú lehet az elkövetkező években. Az építőipari munkaerőhiány már most tapasztalható, a válság alatt kiépített korrekt üzleti viszonyok eredményeként várhatóan a Cordia-t kevésbé érzékenyen fogja érinteni ez a jelenség.
A stratégia másik fontos eleme az építészekkel való együttműködés rendszere, amely ugyancsak állandó tervező partneri kört eredményezett. Valamennyi projekt indításakor részletes programot és elváráslistát állítanak össze. Ez nemcsak a négyzetmétereket, funkciókat és lakásszámokat tartalmazza, de kitér arra is, helyiségenként milyen igényeket kell teljesíteni a bútorozhatóság, élhetőség figyelembevételével. Önmagában egy ilyen előkészítés bizonyos mértékben már előirányoz logikus traktusméreteket, szerkezeti megoldásokat. Ez a lista az átfogó, városépítészeti léptékű munkáknál, mint amilyen például a Corvin sétány, építészeti kézikönyvvel egészül ki a főbb arculati elemek, vertikális, horizontális tagolás, anyaghasználat tekintetében.
Két-három hónapos koncepcióalkotási folyamat következik a megbízói igények rögzítése után, amelynek során 3-5 építészirodával indul el a munka, egyféle meghívásos tervpályázati rendszerben, hetente-kéthetente egyeztetésekkel. Az így kialakított koncepcióterveket a fejlesztő megfizeti valamennyi irodának, majd következik a kiértékelés: a bekerülési költségek és a várható eladási árak kalkulálása, illetve az esztétikai mérlegelés - akár a helyi főépítész bevonásával. A fő szempontok a piacképesség és a használhatóság - az épületek megjelenését illetően is. A folyamat végeredménye, hogy legjobbnak ítélt terv alkotóit bízzák meg a munkával - azaz néhány hónap alatt jutnak el oda, hogy a projekthez van koncepció és tervező.
A jelenlegi - óvatosan optimista - helyzetben a legnagyobb kockázatot a 2019. december 31-ig garantált ÁFA-kulcs további sorsa jelenti. A 2018-as év elején elinduló projektek még nagy biztonsággal átfutnak ebben a periódusban, utána viszont várhatóan mindaddig csökkenni fog a fejlesztések száma, amíg kérdéses a folytatás - mutatott rá Földi Tibor. Az építőipar jövőképének a bizonytalansága pedig minden kapcsolódó szakmában meg fog jelenni, ideértve az építészekét is, legyűrűzve az oktatásig a várható munkaerőhiányt is tovább növelheti. Érzékeny, soktényezős rendszerrel állunk tehát szemben, amelyben a közeljövő gazdaságpolitikai döntései újabb fordulópontot hozhatnak.
Mizsei Anett
