„A vevők egyre tudatosabbak, egyre felkészültebbek”

Az év végén kezdődött el az építkezés az újbudai Andor utcában egy korábbi ipari udvar helyén. Az itt felépülő Andor Liget lakópark nemcsak lakóinak, hanem a környező családi házaknak is védelmet nyújt. A DVM Group első saját fejlesztésű lakóprojektjéről Csécsei Ákos építészeti tervezési igazgatóval, vezető tervezővel beszélgettünk.

ÉF: Miért kiemelt fontosságú projekt az Andor Liget lakópark a DVM számára?

Csécsei Ákos: Kicsit távolabbról kezdeném. A teljesen magyar tulajdonú DVM Group – ami ebben az évben ünnepli 30 éves alapítását – eleinte az irodapiacon indult el a fit-out tervezéssel, majd ezen projektek kivitelezésével. Innen nőtte ki magát a cég, idővel egyre nagyobb és komplexebb ingatlanfejlesztésekkel, ideértve az új, zöldmezős irodaházakat vagy belvárosi műemléki palotaépületek rehabilitációját egyaránt. Először belsőépítészeti tervezők voltak a cégben, majd a fit-out kivitelezésekkel a műszaki csapat a kivitelező kollégákkal bővült.

Amikor nagyobb léptékű ingatlanfejlesztésekbe kezdtünk – az ingatlanfejlesztés, a projektmenedzsment, a műszaki előkészítés és a kivitelezés is házon belül zajlott – az első időkben neves hazai tervezőket vontunk be (Finta Stúdió, Kőnig és Wagner Építészek, stb.) a koncepcióterv és az építési engedélyezési tervek elkészítésébe, míg a kiviteli tervezést és a kivitelezést a DVM Group szakemberei végezték el.

A fordulópontot, hogy teljes körű generáltervezési feladatokat ellátta a cégünk, a zánkai és fonyódligeti Erzsébet-tábor megújítását célzó tervezési megbízásunk jelentette. 2018-ban a DVM Group nyerte el a projekt generáltervezési feladatait. A tervezést követően 2020-ban indult el a majd két évig tartó kivitelezés, ahol mi felelős tervezőként, generáltervezőként a tervezési művezetés keretében követtük végig a megvalósulást. 

Ez a nagy volumenű, komplex és sokrétű megbízás adott lehetőséget arra, hogy irodánk mind létszámban, mind struktúrában a DVM cégcsoporton belül egy önálló építész stúdióként tudjon a továbbiakban működni és nemcsak a saját fejlesztésű projektek generáltervezési feladatait, de más, piaci alapú tervezési megbízásokat is el tudjon vállalni.

Az elmúlt években tökéletesítettük, fejlesztettük az irodánk működési struktúráját, a kollégák nagy léptékű tervezési feladatokban (kereskedelmi központok, múzeumok, sportlétesítmények, hotelek, irodaházak, konferencia- és rendezvényközpontok, egészségügyi létesítmények stb.) szerezhettek szakmai tapasztalatokat, kreatív, ütőképes, harcedzett, talpraesett tervezőcsapatunk bármilyen szakmai kihívással megbirkózik. Míg korábban a cégünk elsődleges profilja az irodapiaci fejlesztések voltak, az Andor Liget lakópark ezen a piaci szegmensen a cégünk referenciaprojektje.

ÉF: Mit lehet átvinni az irodafejlesztési tapasztalatokból ebbe a lakóprojektbe?

CSÁ: Cégünk jó nevet szerzett a magas minőségben megvalósuló iroda- és szállodapiaci ingatlanfejlesztéseivel, kivitelezéseivel (Eiffel Palace, W Budapest Hotel, Szervita Square, Promenade Gardens, Váci 1, stb.) Ezt a szakmai tudást és tapasztalatot, minőséget kívánjuk átforgatni az első saját fejlesztésű lakóprojektünkbe. A DVM Group szakmai tapasztalatai és múltja garanciát jelent a leendő vevőknek, hogy az Andor Liget lakópark mind élhetőség, mind a műszaki színvonal tekintetében egyedülálló a piacon.

ÉF: Hogy találtatok rá a fejlesztendő területre?

CSÁ: Folyamatosan keresünk lakó- és irodaépületek fejlesztésre alkalmas telkeket Budapesten. A jelenlegi irodapiaci helyzet miatt a lakáspiaci fejlesztések nyertek prioritást. A 11. kerületben az Andor utcai telket is így kezdtük el vizsgálni. A telek nem minden szempontból ideális, de mégis számos lehetőséget hordoz magában. Ez a terület egyfajta átmeneti zónát képez a csendesebb, családi házas lakóövezet és a főútvonal között.

A kerületi főépítésszel és a tervtanáccsal sikerült kialakítani egy konstruktív együttműködést, együttgondolkodást, valódi szakmai partnerség jött létre közöttünk. Sok egyeztetés zajlott a tervezett telepítésről, keresve a legideálisabb beépítést. Az épület Andor utcai térfala, az előtte megújuló, intenzíven beültetett zöldfelületek a létesülő lakópark és a mögötte lévő családi házak védelmét látja el, így a kialakított átmeneti zöld zóna csillapítja a zaj- és a porszennyezést.

ÉF: Milyen környezetbe kerül az Andor Liget?

CSÁ: Természetesen felmértük a környéken kialakult beépítési formákat, amelyek igen vegyes képet mutattak, hiszen a telek mögött családi házas, kertvárosias jellegű, ugyanakkor a szomszédos területeken több helyen sávházak, kisebb-nagyobb paneltömbök, magházak is állnak, a telkünkkel szemben pedig egy buszgarázs található, ami várhatóan szintén fejlesztési terület lesz a jövőben. A szomszédban nemrégiben már létrejött egy kisebb léptékű lakótömb, kevesebb lakásszámmal, amit úgy telepítettek, hogy az Andor utca felé csak a lépcsőházak, vizes helyiségek nézzenek, a lakószobákat a tervezők jellemzően a belső déli udvar felé rendezték. Az Andor utca felé pedig az út mentén egy zajvédő fal is található, bár úgy tudjuk, hogy azt jóval korábban, 2010-ben építették.

A telek és a környezeti adottságok szempontjából az ideális beépítés kiérlelését intenzív elemzés előzte meg. A tervezési folyamat nálunk úgy zajlik, hogy minden lehetséges beépítési, telepítési változatot megvizsgálunk, kidolgozunk, kiértékelünk. Analitikus módon haladunk végig a különböző változatokon, úgy jutunk el a mindenki számára legjobb megoldáshoz. Részletekbe menően mérlegelünk minden szempontot, integrálva az érintett felek mérvadó elvárásait, legyen az akár az önkormányzat, a helyi lakóközösség vagy az ingatlanfejlesztő igényei, vagy a mi tervezői műszaki és esztétikai szempontjaink. Ez a folyamat egy sokszereplős, összetett munka sok szép szakmai kihívással.

ÉF: Mi volt a legfőbb építészeti koncepció?

CSÁ: Az építészeti koncepciónk ezt a városi határhelyzeteket vizsgálta és kezelte. A lehető legjobbat szerettük volna kihozni a projektből mind a már ott lakók, a szomszédok, mind az ideköltözők szempontjából. Nyilván egy piacképes koncepciót kívánunk megvalósítani, ugyanakkor a környék lakóinak is fontos, hogy minőséget, értéket teremtsünk, ami számukra, ingatlanjaik számára is egy értéknövekedést jelent. A környéken élők is belátják, hogy ez a beruházás számukra is pozitív dolgokat valósít meg, hiszen ez a terület korábban egy poros, zajos ipari zóna volt, most pedig a rozsdaövezeti zónából egy magas minőségű, intenzív zöldfelületbe ágyazott lakóbeépítés jön létre a köz számára megnyitott kisvárosi teresedéssel.

A telepítés szempontjából végül az utcaszinten keretbe foglalt magházas beépítési modellben találtunk rá a végső beépítésre. Ezzel az letisztult, pontházas jelleggel az Andor Liget nem „rátelepedik" a környezetére, inkább védelmet biztosít a szomszédos házaknak.

ÉF: Említetted, hogy a lakópark egyfajta védelmi zónaként is szolgál majd. Hogyan lehet az Andor utca nagy forgalmának zaját kellőképpen „megszelidíteni"?

CSÁ: Akusztikus szakértő bevonásával számos elemzést, mérést végeztünk, hogy felmérjük, a nagyforgalmú Andor utcánál érdemes-e meghosszabbítani a már korábban kiépült zajvédő falat, vagy inkább hagyjuk érvényesülni a homlokzatot és magán az épületen kialakított akusztikai elemekkel – hangfogó panelekkel, hangelnyelő álmennyezetekkel, zöld homlokzati felületekkel és növényültetésekkel – oldjuk meg a védelmet.

Tanulságos volt az előkészítés, mivel ezek a zajvédő falak maximum négy méter magasak, ezáltal a homlokzat nagyobb részét egyáltalán nem védik. Végül arra jutottunk, hogy inkább az arra szánt pénzügyi keretet a homlokzaton kialakítandó magas minőségű akusztikai megoldásokra (hangfogó panelekre, álmennyezetekre, nyílászárókra) és megfelelő, a hangot és a port is felfogó intenzív zöld növényzetre fordítjuk. A túllógatott erkélylemezek aljára végig hangelnyelő felületeket terveztünk olyan puhább anyagokból, amik megszüntetik a „pattogó" hangokat. Ezeket a megoldások az oldalhomlokzat a forgalom felé eső részére is kiterjesztjük. A lakások elrendezésénél is törekedtünk arra, hogy lehetőleg minden Andor utcai lakásnak két homlokzata legyen és max. egy szoba nézzen az Andor utca felé. Az utcaszinti alaprajzot úgy alakítottuk ki, hogy az Andor utcai oldalon a földszintre nem lakásokat, hanem teremgarázst szerveztünk, az utcafronton a visszahúzott homlokzat elé fákat, bokrokat ültetünk. A tájolás szempontjából is úgy rendeztük el a tömböket, hogy a befektetési célra, mérsékeltebb áron megvásárolható, jellemzően kisebb lakásokat az Andor utca felé pozícionáltuk, a nagyobb méretű, családi lakásokat pedig a védett, belső udvar felé.

ÉF: Mit rejtenek majd az épülettömbök közötti teresedések?

CSÁ: Városépítészeti szempontból a koncepcionális megfontolás az volt, hogy az épület gyalogos főbejárata ne az Andor utca felé nyíljon, hanem a csendesebb Pajkos utcánál visszahúzzuk az épület térfalát, ahol egyrészt kialakítjuk az épületegyüttes bejáratát, másrészt egy kisvárosi teret is ki tudunk itt alakítani ide nyíló kiskereskedelmi funkciókkal, kávézóval, játszótérrel. Ahogy az itt lakók átsétálnak ezen a kisvárosi teresedésen, a lakóépület utcai előterén, belépnek a külvilág elől már védett, elzárt belső, fákkal beültetett intenzív zöld közös használatú kertbe, ami körül futó fedett-nyitott árkádokon keresztül tudnak eljutni a hat épülettömb egyes lépcsőházaiba.

Az épület alatt egy szint mélygarázs lett kialakítva. A belső udvarra és annak közösségi teraszára nyíló közösségi funkciót hoztunk létre a lakók számára, ahol előzetes regisztráció alapján rendezhetnek privát rendezvényeket, például születésnapokat, évfordulókat. Az udvaron helyet kapott még egy asztalokkal, székekkel, grillezővel felszerelt pergolás terasz is, ahol hasonló események lebonyolíthatók jó időben, tavasztól őszig. 

Az igaz, hogy a tervezés óta a lakóépületeknél ez a kötelezően kialakítandó közösségi funkció belekerült az építésügyi előírásokba (TÉKA), mi ettől függetlenül fontosnak tartottuk, hogy egy ilyen lakóközösségnek, lakóparknak legyenek szabadon használható közösségi terei. Az épületegyüttes hátsó, védett udvarrészeinél, ahol biztosítható a lakóknak az intimitás, a földszinti ingatlanokhoz kisebb privát kertet rendeltünk, amiket a lakásokkal együtt tudnak majd megvenni a vásárlók.

ÉF: Milyen lesz a ház kialakítása?

CSÁ: A lakótömbök körül megszakítás nélkül körbefutnak az erkélylemezek a szinteken, így minden lakásnak a padlótól a mennyezetig nyitható üvegfelület tudunk biztosítani. A teraszok mentén a homlokzat helyenkénti visszahúzásával értékes, jóarányú, bútorozható teraszrészeket alakítottunk ki. Az erkélyeken, teraszokon lehetőség lesz elektromos és vízkiállás kiépítésére is, ezzel segítve az ottani zöld növényzet öntözését, az erkélyek, teraszok takarítását, karbantartását és így a minél zöldebb épülethomlokzat mielőbbi kialakíthatóságát.

Fontos építészeti elemek az épülettömbök színes homlokzati paneljei, melyek egy kis játékosságot kölcsönöznek az egyébként racionális, funkcionális rendnek. Emellett szépen kidolgoztuk a ház információs, tájékozódási rendszerét és annak grafikai kialakítását. Ezeket az elemeket – a parkolóhelyek jelöléstől az üzletportálok reklámfelületéig – mindenhol tudatosan végig gondoltuk, hogy igényes vizuális megjelenést kapjon a lakópark, annak közös terei, az épület közvetlen környezete.

ÉF: A zöld felületek kialakításán túl mennyire lesz „zöld" az Andor Liget?

CSÁ: A tervezés előkészítő fázisában részletes elemzéseket végeztünk, hogy milyen alternatív energiaellátási lehetőségeket alkalmazhatunk az új lakóparkban. Célunk mindenképpen olyan energiatudatos, hosszú távon fenntartható lakóépület építése volt, ami egyrészt a hazai lakáspiacon energiatudatosság szempontjából iránymutató, innovatív, ugyanakkor a leendő lakástulajdonosok számára magas komfortot biztosít megfizethető áron.

A tervezés elején elvetettük a földgáz hasznosítását. Vizsgáltuk a távhő, a talajvízkutak, talajszondák, napelemek alkalmazásának lehetőségeit is, míg végül levegő-víz és víz-víz hőszivattyús gépészeti rendszer mellett döntöttünk. Ez biztosítja az épület hűtését, fűtését és használati melegvíz ellátását.

Ennek megfelelően határoztuk meg az épületek hőtechnikai jellemzőit, eszerint választottuk ki a homlokzati nyílászárókat, alakítottuk ki a ház épületszerkezeti rendszerét, rétegrendjeit úgy, hogy a végeredményben jóformán a nullához közelít az energiaveszteség, azaz az épület A++ besorolású, közel nulla energiaigényű, ami garantáltan biztosítja az alacsony rezsiköltségeket. A lakók megfelelő komfortérzetét a lakásokban a betervezett mennyezeti felületi hűtés-fűtés és a padlófűtés biztosítja.

ÉF: Elképzelésetek szerint kik fognak ide költözni, milyen célközénség számára alakítottátok ki a lakóparkot?

CSÁ: A lakásmix kialakításhoz részletes piackutatást végeztünk. Általánosságban elmondható, hogy a legkeresettebb a piacon a nappali plusz egy hálószobás lakásméret, de a mi esetünkben a kerület, a lokáció, az épület adottságainak figyelembevételével várható volt, hogy inkább a nagyobb méretű, többszobás lakásokra lesz igény. A terület elhelyezkedéséből adódóan úgy tűnik, hogy ide olyan családok költöznek majd, akik hosszabb távra rendezkednek be egy nagyobb, két-, vagy három hálószobás lakásba, de azt is el tudjuk képzelni természetesen, hogy egyetemisták is megjelennek itt, akiknek adott esetben a szülők vásárolnak lakást. A tetőszinteken penthouse lakásokat alakítottunk ki privát zöldtetővel, terasszal. Az eltérő méretű lakásokat moduláris rendszerben fejlesztettük, terveztük, azaz a moduláris elemekkel – pl. szoba, vizesblokk – növelve jutunk el egy nagyobb lakástípushoz. Lehetőség van tárolót, parkolóhelyet vásárolni, vevői kérésre elektromos töltőállomással kiépítve.

Belsőépítészeink számos lakásstílust dolgoztak ki, melyek visszatükröződnek látványterveinken, ezzel megkönnyítve a vevők számára, hogy elképzelhessék leendő otthonaik hangulatát. Az értékesítéshez egy innovatív, interaktív lakásválasztó honlapot fejlesztettünk, ahol mobilon, tableten könnyedén 3D-ben is meg lehet tekinteni az egyes lakásokat, azok épületen belüli pozícióját. A kivitelezés tavaly év végén elindult, az értékesítés megkezdődött, a tervezett ütemezés szerint várhatóan 2027 II. negyedévében lesz a műszaki átadás és kap használatbavételi engedélyt a ház.

ÉF: A vevők számára mi teszi vonzóvá az Andor Ligetet?

CSÁ: Úgy gondolom, hogy a vevők egyre tudatosabbak, egyre felkészültebbek. Komoly verseny van a lakáspiacon és az emberek most már tudják, értik az egyes projektek közötti műszaki különbségeket, azt, hogy mit akarnak és mit éri meg nekik megvásárolni az adott árszinten. Az Andor Liget műszaki megoldásaival, energiatudatos kialakításával, jó lokációjával versenyképes, piacvezető lakópark. Az értékesítő csapatunknak az a feladata, hogy ezt láthatóvá, érthetővé tegye a vevők, a piac felé.

Az Európai Unió a szigorodó energetikai előírásai a fenntartható, energiatudatos, megújuló energiákat hasznosító műszaki megoldások irányába terelik a tervezőket, beruházókat, és így a jövőbeni fejlesztéseket. Ennek megfelelően folyamatosan keressük az új műszaki, technológiai megoldásokat, vizsgáljuk a fenntarthatósági szempontokat, amiket a leendő beruházásainknál azonnal tudunk alkalmazni, integrálni. Természetesen ne feledkezzünk meg az építészeti értékteremtésről sem, maradandó, érték- és időálló épületeket tervezünk és építünk.

Bán Dávid

Stáblista

• Tervezés éve: 2022-2024
• Építés éve: 2025-
• Épület bruttó szintterülete: 16 650,0 m2
• Beruházó és generál tervező: DVM Group
• Felelős tervezők: Csécsei Ákos, Fekete-Tóth Tímea belsőépítészet
• Projektvezetők: Nemes Árpád, Kovács Tamás, Nagy Orsolya          
• Tervezők: Csakurda-Kékesi Lídia, Guzmics Annamária, Mórucz László, Erdélyi Róbert, Varga Éva Sára                                                             
• Belsőépítészek: Gyuris Eszter, Lente Ildikó, Tardos Margaréta, Gáll Zsolt, Pethő Dóra-Lilla, Sárig Tímea Katalin
• Látványtervezés: DVM Group // Meszes Csanád, Lukács Stefán, Süttő Réka, Kovács Mátyás, Sady István, Springer Márton
• BIM menedzser: DVM Group // Zsidek Gergő, Schneider Krisztofer
• BREEAM szakértő: DVM Group // Hornok Edina
• Épületszerkezetek: Arkkitehti                                                                  
• Tartószerkezet: ESIKON
• Gépész tervező: Komfort Design                                                                              
• Elektromos tervező: 5LETFARM                                                                          
• Környezetrendezés: Urban Concept                                                                                                                     
• Tűzvédelem: F.S.Z. Mérnökiroda                                                                           
• Akusztika: ’95. Apszis
• Közmű: Samu Katalin                                                                                                                                                                                     
• Út- és forgalomtechnika: Sipos László
• Akadálymentesítés: Japáner-b                                                                                                                    
• Környezetvédelem: Viva Natura Alapítvány
• Biztonságvédelem: Duna 7200
• Lift: Otis Felvonó
• Geodézia: Csatár András
• Talajmechanika: Geo Expert
• Hidrogeológia: Smaragd-GSH