Rework - Retrofit - Reuse: Irodaházak felújítása, adaptív újrahasznosítása

Mit kezdhetünk a 20 éves vagy régebbi irodaházakkal? Már a 2000-es évek eleji épületek estében is felmerül a kérdés, hogyan felelhetnek meg a mai energetikai elvárásoknak és zöld minősítéseknek? Hogyan lehet kielégíteni az irodai munkakörnyezettel szembeni mai, megváltozott igényeket? Az adaptív újrahasznosítás az épületek üzemeltetésének, gépészeti és elektromos rendszereinek átalakítása mellett szerkezeti és építészeti, belsőépítészeti felújítást is jelent környezettudatos, fenntartható módon. Buzder-Lantos Zsófia, a TIBA Építész Stúdió tervezője erre mutat példákat az iroda projektjein keresztül.

A legkeresettebb budapesti irodaházak általában magas energetikai besorolással rendelkeznek, tipikusan "A" vagy "A+" kategóriába sorolhatók, és rendelkeznek valamilyen zöld minősítéssel (LEED, BREEAM). Az ilyen besorolású irodaházak vonzóbbak a bérlők számára, mivel alacsonyabb üzemeltetési költségeket és jobb munkakörnyezetet kínálnak.

A 20 éve vagy régebben épült irodaépületek felújítása kulcsfontosságú a modern munkahelyi igények kielégítése, az energiahatékonyság javítása és az épületek értékének növelése érdekében. A piaci igények felmérése és költségmegtérülési pénzügyi elemzés alapján hozhat döntést a tulajdonos, hogy milyen üzemeltetési optimalizáció, energetikai, építészeti felújítás, esetleg funkcióváltás vagy vegyes funkciók kialakítása térülhet meg.

A TIBA Építész Stúdióban az elmúlt két évtizedben több meglévő irodaépületet alakítottunk át. Ezeknél a projekteknél az energetikai teljesítmény, a műszaki és infrastrukturális állapot felülvizsgálata mellett az alábbi szempontokat találtuk fontosnak:

Környezet és fenntarthatóság:
A környezetbarát és fenntartható, újrahasznosított anyagok és technológiák integrálása, mint pl. napenergia használata, esővízgyűjtő rendszerek telepítése, szürkevíz-hasznosítás, természetes szellőzés, a mesterséges szellőztetés CO₂ érzékelős szabályozása, szabályozható energiatakarékos világítás és a természetes fényviszonyok lehető legjobb kihasználása, jobb hőszigetelés, homlokzati árnyékolás. Ezek nem csak a környezeti lábnyomot csökkenthetik, hanem hosszú távon gazdasági megtakarítást is eredményezhetnek.

LEED, BREEAM, WELL minősítések nem feltételei az "A" kategóriás besorolásnak, de ezek tanúsítják, hogy az épület alacsony energiafelhasználású, környezettudatos, a belső környezete minőségi kialakítású.

Új irodai megbízásainknál kivétel nélkül megrendelői követelmény, hogy az elkészült épület rendelkezzen valamilyen zöld minősítéssel. A trend erősödését mutatja, hogy ma már a meglévő, sőt műemlék épületek esetében is igény a fenntartható kialakítást és működést bizonyító nemzetközi értékelések megszerzése. Az 1905-ben Alpár Ignác tervei szerint épült Magyar Nemzeti Bank műemlék épületének 2024-ben elkészült felújításának tervezésekor például a LEED Gold mellett az épületben dolgozók egészségét és jólétét vizsgáló WELL minősítés megszerzése is feladat volt. Az MNB az első székház, amely Magyarországon WELL előminősítést szerzett.

Előírások és szabályozások:
Az aktuális építési és működési szabványoknak való megfelelés. Ez magában foglalhatja pl. a tűzvédelmi előírásokat, az akadálymentesítési követelményeket is, adott esetben az ültetési sűrűség változtatása miatt a szükséges gépészeti és kiürítési méretezéseknek való megfelelést. A meglévő, különösen a műemléki épületek esetében, az új előírások alkalmazása sok esetben egyedi ötleteket és a hatóságokkal történő hosszas egyeztetést igényel. A Budai Várban újjáépített egykori Vöröskereszt Székház épület aulájának hő- és füstelvezetését egyedi, tömör "tapéta" ajtón keresztül oldottuk meg, aminek kialakítása észrevétlen marad a homlokzaton a tagozatoknak és díszeknek köszönhetően.

Technológiai integráció:
A legújabb technológiai fejlesztések, mint az okos épületrendszerek, energiamenedzsment és biztonsági rendszerek bevezetése, amelyek növelhetik az épület hatékonyságát és biztonságát, valamint javíthatják a felhasználói élményt. Még nem elterjedt gyakorlat, de hatalmas potenciált rejt BIM modell használata az üzemeltetésben is. Ezt felismerve, a 2018-ban megépült Telekom Székház megbízói elvárásai között már szerepelt, hogy a kiviteli terveket minden tervező szakág BIM-ben készítse, ami alapul szolgálhat az épület üzemeltetési modelljéhez is.

Inspiráló irodaterek és új szolgáltatások, vegyes funkciójú irodaházak:
Az irodaházakban megjelenő szolgáltatások is hozzájárulhatnak a kiadhatósághoz, az épület használóinak jóllétéhez pl. megfelelő mennyiségű parkolóhely, okos parkolás- és okos munkaállomás-foglalás, elektromos autótöltés, kerékpár-tárolók és öltözők, fitnesz, tornaterem, igényes megjelenésű reprezentatív előcsarnok és központi recepció, étterem, kávézó, gyógyszertár, ATM.

Egy 2000 környékén épült budapesti irodaház lobbijának felújítására készített tervünkben a meglévő időtálló kőburkolat és az építészeti elemek megtartásával terveztünk árnyékolást és hangelnyelést is biztosító lamellás filc álmennyezetet és a magas, világos átriumot otthonossá tevő térelválasztó növénykazettákat. A néhány hozzáadott egyszerű belsőépítészeti elem által a tér hangulata teljesen megváltozott, így az íves, világos rátett szőnyegek és a finom színharmóniával elhelyezett ülőbútorok sokoldalú térhasználatot tesznek lehetővé, akár kisebb megbeszéléseket, prezentációt is.

A WELL alapelveken kívül az egyedi, különleges karakter, a felhasználói élmény erősítése is hozzájárul, hogy az épülethez kötődjön a használója, otthonosan érezze magát. Saját irodánk kialakításakor új burkolatok helyett inkább a különleges téglaépület karakterét hangsúlyoztuk a falak és poroszsüveg boltozatos födémek letisztításával.

Téralakítási és térszervezési trendek:
Javíthatja a dolgozók jóllétét és növelheti a produktivitást az irodaterek átalakítása a mai munkaerő igényeinek megfelelően. Ez jelentheti rugalmas munkaterületek kialakítását (flexibilisen és differenciáltan használható belső tereket, rugalmas válaszfalazást, adott helyeken lehetőség szerint nagyobb belmagasságot, szintek összenyitását), a tárgyalók és közösségi terek modernizálását pl. akusztikai szempontok szerint.

Alapvetően a flexibilis térhasználat, bútorozással átalakítható belső terek kialakítása és a kellemes munkakörnyezetet támogató belsőépítészeti megoldások jellemzőek az új irodabelsőkre pl. az alábbi eszközökkel:

• többféle munkaállomás lehetősége (állítható magasságú asztal, szabadon foglalható asztalok, de saját íróasztal biztosítása is szükséges lehet)
• adott projektre összeálló munkacsoportnak együtt dolgozásra lehetőséget adó tér, változó (lét)számú munkacsoport, bővíthető asztal-elrendezés
• akusztikus fülkék telefonos és online egyéni vagy kisebb csoportos megbeszélésekhez
• elvonulásra, koncentrált munkára lehetőséget adó helyek
• közösségi terek otthonosabb kialakítása (teakonyha, nappaliszerű pihenőhelyek), lépcsőzetes bútorozású terek előadásokhoz, kávézó stílusú recepció, bár
• wellness területek sokfélesége (tornaterem, csendesszoba, pihenőszoba, baba-mama szoba)
• biofílikus anyagok használata, életszeretet - természetszeretet, környezettudatos dizájn, növények az irodában
• hibrid munkamodell lehetősége (távmunka figyelembevétele munkaállomások számának tervezésekor), rugalmas munkaidő
• akusztikai tervezés fontossága az irodaterekben

Ezek nagyrészt fit-out kialakítást befolyásoló tényezők, de rugalmasabb kábelezést, rugalmasabb hűtés-fűtés- és szellőzés-kontrolálást (BMS), magas minőségű akusztikai megoldásokat igényelnek, az irodatéren belül több helyen lehet szükség vízvételi lehetőségre.

Az 1950 körül épült volt MÉMOSZ, ma Liget Center Auditórium épületének felújításakor a sötét előadótér üvegtetővel való megnyitásával biztosítottuk a nagy, galériázott tér természetes bevilágítását, ugyanakkor hangelnyelő falburkolattal és térelválasztó bútorokkal gondoskodtunk a megfelelő teremakusztikáról.

Adaptív újrahasznosítás:
Az eddig említett műszaki és építészeti korszerűsítésekben közös, hogy a fenti példáknál az eredeti iroda funkció megmaradt. A legnagyobb mértékű átalakítást a funkcióváltás jelenti, ami sok esetben teljesen reális és megtérülő opciója lehet a régebbi irodaházak hasznosításának.

Jó lokáció mellett, belvárosi környezetben lakásként, szálláshelyként vagy oktatási funkcióval is hasznosíthatóak az irodaépületek.

Ilyen esetekben tervezési kihívást jelent az új funkcióhoz alkalmas alaprajzi szervezés, megfelelő bevilágítás, épületakusztika biztosítása, ami jelentheti a padlórétegrendben a lépéshanggátlást, megfelelő lakáselválasztó falak építését. Szükséges lehet a meglévő gépészeti rendszerek és épületszerkezetek költséghatékony átalakítása, akár épületszintek összenyitása új födémáttörésekkel, mivel gyakran a szűkre szabott belmagasság korlátozza az épületek új funkcióval való kialakítását.

A klasszikus irodaépületek cellás térszervezéséhez alkalmazható új funkció lehet a diákszálló vagy hotel. Nemzetközi diákszállóra készítettünk megvalósíthatósági tanulmányt egy régóta üresen álló, a ’40-es években épült irodaházra. A karakteres kőburkolatos épület belső átalakításokkal jól hasznosítható lenne erre a funkcióra, izgalmas földszinti kialakítással összekötve közösségi terekkel az épület előtti teret és a védett belső udvart.

Hotel funkció megvalósíthatóságát vizsgáltuk koncepció szintjén a Kővári György által tervezett Skála Metro épületnél, aminek földszintjén és 1. emeletén akár megtartva a kereskedelmi tereket az emeleti irodarész hotelként kaphatna új funkciót. Ebben az esetben külön kihívás a forgalmas csomópontban elhelyezkedő épület funkciónként különválasztott gyalogos megközelíthetősége, valamint a gazdasági bejáratok kialakítása. Az 1984-ben megépült épület a Nyugati téri aluljáróval egységesen ötszögletű teraszokkal megkomponált füstüveg homlokzatos tömege Budapest egyik meghatározó látványú épülete. A javaslatunk szerint fehér szitázott mintázatú, a sarkokon lekerekített üvegfelületekkel az épület könnyedebb, légiesebb megjelenéssel, a toronyszerűen tagolt tömegek között kialakuló kürtőkben pedig a zöld növényzettel lazíthatná az intenzív városi tömb sűrűségét.

A hazai irodaházak esetében a felújítási, újrahasznosítási kérdések egyre inkább aktuálisak, ahogy a ’70-es évek óta nagy számban megjelent épülettípus – az irodaház – felújítása az idő múlásával szükségessé válik. A meglévő épületek hasznosíthatóságának vizsgálata a ma tervezett új épületek, illetve átalakítások számára több tanulságot is mutat. Minél rugalmasabban alakítható, flexibilis az épület és a felújítással létrehozott állapot, annál hosszabb ideig szolgálhatja naprakészen a használóit.

Az épületek karakteres elemeit hangsúlyozó, adottságaikat felhasználó, azokat újra értelmező felújítás vagy átalakítás környezettudatosan és a körkörös gazdaság elvének megfelelően új építés nélkül kelthet új életre irodaházakat magas minőségben akár új funkcióval ellátva.

Buzder-Lantos Zsófia
TIBA Építész Stúdió