Egy új városrész születése – Zenit by Bayer

Zöldellő parkok és napsütötte sétálóutcák által közrefogott vadonatúj városrész születik Zugló szívében. Megfizethető újépítésű lakásokkal és impozáns irodaterekkel megtöltve, mindez egy hipergyorsan megvalósuló beruházás keretein belül jön létre. Milyen pozitív vonzatai vannak egy ilyen nagy volumenű városrész fejlesztésnek, és hogyan transzformálódik a főváros a Bayer Construct zuglói projektje által? A Zenit projektvezetőjét, Király Mártont kérdeztük mindezekről. 

Egy eléggé kaotikus, elhanyagolt, környéken épül a zuglói beruházás, amely nemcsak egy 168 lakásos lakóépület és jelentős mennyiségű iroda kialakítását, hanem egy komplex, ultramodern városnegyed fejlesztését is magában foglalja. Ez milyen hatással lesz a környező területre, a közlekedésre?

Király Márton: Ez egy évtizedek óta méltatlanul elhanyagolt terület, főleg a környező infrastruktúra tekintetében – a Zenit egy klasszikus barnamezős projekt. A beruházás egyik fontos komponense a közterületek és a telekhatáron kívül eső részek átépítése, korszerűsítése. A legfontosabb tengely a Csömöri út a Thököly út utáni fővárosi útszakasz, melyet faltól falig, egészen Rákospatakig újjáépítünk. Ez egy teljes hídépítést is magába foglal. A Rákospatakon kívül eső területeken csupán pár kisebb módosítás történik - az átalakítás fő koncepciója a tömegközlekedés előtérbe helyezése volt. 

Mennyire lehet egy ilyen beruházásnál előre gondolkodni – akár a fővárossal, akár az önkormányzattal együtt – hogy mi lesz a beruházás körüli városrész, környezet sorsa?

KM: Abszolút lehet és természetesen kell is! Amikor a közlekedés megújításának tervezésébe fogtunk, rögtön egyeztettünk a fővárossal, így alakult ki a végleges koncepció. A szabályozási terv vizsgálatánál konstatáltuk, hogy a főváros egy kerületközpontot, illetve a korábbi beruházó egy bevásárlóközpontot tervezett a helyszínre. A mi koncepciónkban több különböző funkció is megjelenik: irodák, lakó- és kereskedelmi egységek – ezek a részletek jobban illeszkednek egy alközponthoz, amelynek az a lényege, hogy, redukálja a belváros felé irányuló túlzott forgalmi terhelést. A kereskedelmi és éttermi szolgáltatások lehetővé teszik, hogy a helyi lakosoknak ne kelljen túl messzire menniük, amikor ilyen jellegű kikapcsolódásra vágynak. A Bayer Construct tudatosan készült erre – ezért is készítettünk mestertervet a területre, amely komplex módon vizsgálta a közlekedést, közműellátottságat, környezeti terhelést, arányrendszereket. Ezt az összetett, precízen összeállított tervet a Zaha Hadid Architects építészirodával karöltve dolgoztuk ki, a végső formát pedig a Fernezely Kft. alakította ki. Mindkét tervezőiroda komoly munkát végzett abban, hogy egy tudatosan megszervezett, kompakt városrész jöjjön létre. 

Hogyan lehet kiküszöbölni, hogy a megnövekedett közlekedési terhelés negatívan hasson a környék életére, a helyi lakosok életminőségére? 

KM: Az úthálózat kialakításának megelőző része egy részletes közlekedési hatástanulmány elvégzése volt. Így alakultak ki azok az úthálózati, és forgalomtechnikai elemek, amelyek lehetővé teszik, hogy amikor a projekt elkészül és átadásra kerülnek az irodaházak, a lakóházak, ne növekedjen meg a forgalomban eltöltött idő. A Csömöri út tengelyében buszfolyosót alakítunk ki, így védett útvonalon közlekednek majd ezek a járművek – az útszakasz létrehozása (potenciálisan) kötöttpályás közlekedés befogadására is alkalmas, ha később felmerülne ennek az igénye. Az említett folyosó két oldalára szervezzük az autós közlekedést, amelynél a jelenlegi kétszer egysávos elrendezés marad, nincs szükség bővítésre. A megnövekedett kapacitást új kanyarodósávok kialakításával kezeljük, így a csúcsidőszakban a Zenit területére érkező forgalom elterelhető, emellett irányhelyes bicikliutak kialakítására is sor kerül a Csömöri úton, amelyet négy vadonatúj fasor keretez majd. A Rákospataki utcánál (a Rákospatak-hídnál jobbra fordulva) kanyaródósávokon kívül forgalmi sáv bővítés nem várható, viszont a régi makadámút jellegű szervízút nagy része zöldfelületté változik, új fasorokat telepítünk a helyszínre. Egy másik fontos közterületi módosítás a Bosnyák utca környéke – itt minden pénteken és szombaton időszakos piac kerül megrendezésre. Már az első pillanattól kezdve egyeztettünk az önkormányzattal, mi felel meg az új funkciónak, milyen módszerekkel őrizzük meg a közösség hagyományait – a végleges koncepcióban az út közepén egy kiemelt szegéllyel burkolt területet alakítunk ki a piactérnek, két oldalán forgalmi sávokat, új fasorokat hozunk létre. 

Összességében teljesen más, jobb arculatot kap a városrész előtérbe helyezzük a tömegközlekedést, minőségi zöldfelületeket telepítünk, nem visszük túlzásba a forgalmi sávokat, megmaradnak a nem túlzó, cserébe szükséges kapacitások. 

Mennyivel csökken a lebetonozott és mennyivel nő a zöldterület, akár az új épületekre telepített zöldtetőknek köszönhetően? Vannak pontos számadatok a zöldterülettel, fák ültetésével kapcsolatban?

KM: A külső közterület teljes mértékben megújul, jelentős parkosítást tervezünk a telekhatáron belül. Emellett a telekhatáron kívül közel 330 fát telepítünk, valamint más minőségi, a korábbihoz képest átgondoltabban szerkesztett zöldnövényzet is telepítésre került majd a területre. Ezzel a nagy mennyiségű növényzettel a környék hősziget hatása is csökken, amely egy új városrész tervezésnél kiemelten fontos részlet. 

Mennyiben segíti a fejlesztés a környékbeliek jóllétét, milyen mértékben javítja az életminőségüket? 

KM: A szolgáltatóközpont közvetlen a Bosnyák téri piac szomszédságában a helyi lakosok számára biztosan pozitív fejlemény lesz. A földszinten és az első emeleten kisebb kereskedelmi, szolgáltató és vendéglátó egységek nyílnak, míg a -1. szintre egy élelmiszerüzletet költöztetünk. Ezt a részt bevásárlóutcának hívjuk – mivel nem egy zárt, bevásárlóközpont jellegű létesítmény, hanem kívül-belül kis üzletek, butikok színesítik majd az épületeket. Városépítészeti szempontból sokkal kellemesebb látvány, amikor egy üzlettér körbejárható, és nemcsak befelé, hanem kifelé is egyaránt kommunikál, ráadásul télen nem kell fűteni, nyáron nem kell hűteni a közös területeket, aminek köszönhetően az energiaigény is csökken. A bérbeadásnál szemtanúi lehettünk, mekkora érdeklődést váltottak ki a bevásárlóutca bérleményei, előreláthatóan jelentős mennyiségben számíthatunk a kerületben élő lakosokra , de a projekt aktív felhasználói is biztosan élni fognak az utca által nyújtott lehetőséggel. 

Milyen parkolási megoldások kialakítását tervezik? Minden épülethez tartozik majd mélygarázs vagy kültéren biztosítanak parkolási lehetőséget?  

KM: Minden épület alsó szintjein található mélygarázs, az előírásoknak megfelelő mennyiségű parkolóhellyel. Egyedül a bevásárlóutca alatt hoztunk létre többletparkolót, melyet elsősorban a bevásárlóutca látogatóinak szántunk – a mindenki számára elérhető, nyitott parkolási zóna 500 autó befogadására alkalmas, a többi parkoló zárt lesz. 

Az eddig említett közterületfejlesztéseken felül, hogyan újul meg a városrész?

KM: A közterületek átalakítása és tájépítészeti feladatok mellett közműfejlesztések is folynak – a közműellátás minőségét a lakosság is érzi, a megfelelő minőségű ivóvízvezetékek kialakítása, az ivóvíz biztonság mind-mind létfontosságú szempontok, ezért új nagy kapacitású vízvezeték gerinceket telepítünk, új esővíz- és szennyvíz csatornákat építünk. Komoly rekonstrukció alá vetjük a helyi közműveket. Ugyan ez részben a projekthez is szükséges, de mindenki profitál belőle, aki a környéken él. 

Emellett a közvilágítást is megújítjuk, az irányhelyes biciklisávokkal pedig a mikromobilitást is ösztönözni fogjuk – több oldalról is megközelíthető a városrész biciklivel vagy egyéb közlekedési eszközökkel. Minden irodaház aljában létrehozunk egy nagy kapacitású, öltözővel kombinált biciklitárolót, amelyek a bérlők felé is a biciklis közlekedést promótálják. A jövőben Bubi (és egyéb jármű) állomások kialakítását is egyeztetjük a Fővárosi Önkormányzattal, hogy bárki számára könnyedén megközelíthető legyen a szolgáltatóközpont.  

A hetvenes évek panelprogramjának egyik legfontosabb tétele a lakóházak környékén kialakított teljeskörű infrastruktúra volt, azonban ez a kimondottan fontos részlet az újépítésű lakónegyedeknél gyakran elmarad. Nyílnak-e közszolgálati létesítmények az új városnegyedben, például bölcsődék, óvodák, orvosi rendelők? 

KM: Itt 168 lakás épül – minimálisan terheli a humán, és az egészségügyi infrastruktúrát. Amikor még több lakóház építését terveztük, megvizsgáltuk az aktuális helyi humán infrastruktúrát, és a kutatásunk szerint jelenleg csökken az említett létesítmények kihasználtsága, így nincs szükség bővítésre. Az általunk fejlesztett szolgáltatócentrum mindenképpen előremutatóbb, mint a korábbi panelprogram komponensei, emellett a zöldfelületek minősége is magasabb lesz. Az épületek formájának köszönhetően jelentős teresedések alakulnak ki, így a homlokzati távolságok lehetővé teszik, hogy jó érzés legyen sétálni, kikapcsolódni, birtokba venni az új közösségi tereket – ez szintén nem volt jellemző a régi lakóház programokra.

Mekkora szerepet kap a környezettudatosság az építkezés során? Melyek a projektnél alkalmazott legmodernebb építési technológiák, speciális építésszervezési és kivitelezési módszerek? 

KM: Jelenleg egy termálvízkutas távhőszolgáltató rendszert alakítunk ki a területen, ezzel fogjuk fűteni és melegvízzel ellátni a teljes épületegyüttest, tehát nemcsak az irodaházat, hanem a bevásárló komplexum egységeit, illetve a lakóházat is. Ezzel elérjük az AA+-os kategóriát (ami hatalmas ritkaságnak számít Magyarországon egy ilyen jellegű beruházásnál) – ez a minősítés a rendkívül alacsony energiafogyasztású projektekre vonatkozik. A termálvizes és hőszivattyús fűtéssel, valamint a megfelelő épületszerkezettel a piacon a legkorszerűbb energetikai rendszerrel látjuk el az épületeket. Környezetvédelmi szempontból ez az egyik leglényegesebb kérdés – a házak hűtése és fűtése. Hosszú távon az energiafelhasználás kardinális ökológiai lábnyomot jelent. Fontos az esővizek kezelése – ennek gyűjtésére és felhasználására komoly stratégiát hoztunk létre – a jövőben csapadéktározók telepítéséről is gondoskodni fogunk, a gyűjtött csapadékvizet pedig visszaforgatjuk, és öntözésre fogjuk használni. A központi sétányt is ennek megfelelően alakítottuk ki – eső idején az úgynevezett esőkertek gyűjtik a vizet, nem vezetik el a csapadékvíz csatornába, így a víz helyben marad, szikkad. 

Ami a technológiát illeti: amikor egy hasonló kaliberű projekt születik, elengedhetetlen figyelembe venni a kivitelezés által kibocsátott zaj- és porszennyeződéssel okozott környezeti terhelést. A Bayer Construct csoport saját gyártóbázissal rendelkezik – ezzel jelentősen lerövidítjük az építkezés idejét, valamint a helyszíni munkálatokat. A szerkezetépítésre vonatkozó építőelemek, például gerendák, födémpanelek és falak, elemes homlokzatok mind-mind gyárban készülnek –majd a helyszínen beemeljük, így jelentősen csökken a szerkezet és homlokzatépítésre fordított idő. A helyszínen betonkeverő üzem működött, így a betontranszporthoz tartozó környezeti terhelést is minimálisra csökkentettük, hiszen telekhatáron belül közlekedtek a betonkeverőink. Végül, de nem utolsó sorban a cég BIM alapú tervekkel dolgozik, amelynek rengeteg előnye van, mind az előregyártásban, mind a belső közmű nyomvonal ütközések elkerülésében, elősegíti az előregyártását, építési hatékonyságot, gyorsabb kivitelezést tesz lehetővé. 

Mi a legjelentősebb kommunikációs csatorna? Keletkezett-e bármilyen diskurzus a helyi lakossággal, esetleg civil szervezetekkel a tervekkel, igényekkel és visszajelzésekkel kapcsolatban? 

KM: Mi elsősorban az önkormányzatokkal tárgyaltunk, ők voltak a fő kommunikációs csatorna a tervek kialakítását tekintve, elvégre úgy gondoltuk, hogy ők ismerik legjobban a kerületi-fővárosi igényeket. A termelői piac megtartása például lakossági igény volt, ennek a témának az optimalizálásával kimondottan sok időt töltöttünk el, nem volt könnyű feladat. Azzal, hogy a Csömöri úton a tömegközlekedést és a zöldterületek kialakítását helyeztük a középpontba, megint csak a helyi lakosság igényeire fókuszáltunk. 

A beruházás átadása után marad-e valamilyen kapcsolat a városrésszel, az épületekkel, a környékkel – akár karbantartás szinten? 

KM: A projekt elvégeztével a mi részünkről nem marad több fejlesztési lehetőség a helyszínen (egyelőre nincs tervben). A zöldfelületeket továbbra is karbantartjuk (bár ez sokkal inkább egy garanciális elvárás), a bevásárlóutcát egy ideig a cégcsoport üzemelteti, illetve minden lakóháznál a Bayer csoport látja el a társasházi üzemeltetést. Egy bizonyos ideig még biztosan itt leszünk.  

Hol tart jelenleg a projekt, mi a következő mérföldkő? 

KM: A projekt jelenleg teljes megvalósulási fázisban van, mind a nyolc épület kivitelezése folyik. A lakóházat idén júliusra, a bevásárlóutcaként emlegetett kereskedelmi-szolgáltatóközpontnak jövő októberre tervezzük az átadását – ekkor már meglesz a használatbavételi engedélyük. Az irodaházakból kettő jelenleg szerkezetkész állapotban van, a többi épület szerkezetépítése folyamatban van. Az irodaház műszaki átadatását terveink szerint jövő év második felére ütemezzük. 

Cselőtei Boglárka