Az alagút vége? Vagy csak lámpafény az éjszakában?

Van-e kiút a főváros elaggott lakásállományának értéknövelő, gazdaságos felújítására? A probléma évtizedek óta létezik és egyre súlyosbodik, ám vannak biztató jelek. Például a Szondi utcában, ahol Incze Márta és Kurai Gyula építészek elképzelései alapján két szomszédos ház született újjá,  ráépítéssel bővítve. Tardos Tibor írása.

Budapest, hatodik kerület, Szondi utca, huszonegyedik század.

A Terézvárosnak az Andrássy út és a Podmaniczky utca közötti nagy szeletét föltáró Szondi utca a romantikus villanegyedtől a forgalmas Nagykörútig húzódva egy hosszan terpeszkedő, pezsgő, sűrűn lakott, mégis kísérteties körzeten halad át. Háborús filmeket idéző házsorok, tömbök. Bombák sújtotta épületcsonkok, vakolatukat vesztett homlokzatok, épületdíszek hűlt helye, elrepült toronysisakok, a végletekig egyszerűsített tetők, kézifegyver-sorozat-nyomok. Csorba lépcsők és függőfolyosók, csonka korlátok, tákolt vagy hiányzó liftek, elaggott nyílászárók, lógó redőnyök, gazverte, töredezett betonudvarok, közepükön az elmaradhatatlan öntöttvas zsomppal. Szikrázó drótok, csepegő vízcsövek, korhadt lefolyók, szagló gázvezetékek. Sok-sok, romjaiból egykor lakhatóvá műtött, mára ismét omladozó társasház, bennük a sok-sok kétes értékű lakás. Itt-ott egy-egy szerencsés telek, amelyet a háború vagy a későbbi életveszély foghíjjá léptetett elő, és előbb a lakásínség, majd a nemrég még virágzó ingatlanpiac új társasházzal töltött be. E helyiérdekű újgazdagokat azonban mintha elnyeléssel fenyegetnék a lepusztult múltjuk nemességével kérkedő, ezer sebből vérző, hadirokkant szomszédok.

Viszont. Egy ideális fekvésű, sűrűn lakott, tömegközlekedéssel és egyéb infrastruktúrával átszőtt területet látunk, földszintjein és alagsoraiban nyitott üzletekkel, ha nem is hömpölygő, de élettel teli, sorsával szemlátomást a beletörődésen túl is elégedett lakossággal. Kutya és/vagy gyerekkocsi nélkül mintha nem is illenék az utcára merészkedni. Étel, rövidáru, számítógép-alkatrész, fodrászat, kozmetika, indiai vendéglő, pizzéria, ameddig a szem ellát. (A szomszédos Szinyei-Merse utcában minden második üzletre ez van írva: Angró. Mint valaha a Baross utcában a bútorosok, a Rádayban a bőrösök, aztán a villanyászok: itt a textilesek ütöttek tanyát.) Szóval ez a kis negyed egyszerre billeg a szlömösödés és a világvárosi lakónegyed határán. Vajon eldől-e a sorsa? És merre?

A műszaki helyzet javulása csak beruházás révén érhető el, a romlás viszont automatikusan folyik. Itt évtizedekig egy nyomorból indult és adósságokba fúlt állam volt a - rossz - gazda, amely képtelen volt feladatának megfelelve jó karban tartani a tulajdonát. Márpedig az el nem végzett karbantartás adósságára rárakódik a megfékezetlen pusztulás uzsorakamata. Amikor (visszautasíthatatlan látszat-áron) mindez a korábbi bérlőké lett, ők olyan terhet vettek vele a nyakukba, amely magasan meghaladja a lehetőségeiket. Kik és miből indíthatják el azt a felújítási hullámot, amelynek láncreakciója a terület felértékeléséhez vezetne?

Mivel a kényszertulajdonos lakók tőkeereje nulla (vagy éppen adósok), pénz csak kívülről érkezhet. A tulajdonosok egyetlen csereértéke a telkükre érvényes beépítési mutató ki nem használt hányada. Ha ebbe belefér annyi és olyan új lakás, amelynek az értéke fedezi a házuk felújításának és továbbépítésének a költségeit, akkor egy ilyen beruházásnak lehet üzleti realitása. Az itteni alacsony négyzetméterárak miatt azonban le kell faragni a költségeket. A fajlagos ár csökken, ha egy helyett többet építek. Egy tervezéssel, egy szervezéssel, egy fel-, és levonulással, egy szakembergárdával sorban felújítok és kiegészítek akár egy-két tömbnyi lakóházat - ameddig az egyetlen toronydaru karja elér. És az sem árt, ha a vállalkozói lánc rövid, és a csekély profit kevés részre oszlik.

Ez a forgatókönyv 2008-ban, három szomszédos társasház összefogásából, tisztán helyi kezdeményezésre született. A Szondi u. 42/C megtapasztalta, hogy az ingatlanfejlesztők nem látnak fantáziát a tetőterük beépítésében, mert a várható nyereséget fölözné a felújítás költsége. Hát jó. De mi lenne, ha összefognának a náluk kisebb 42/A-val és 42/B-vel? Azok kisebb házak, vagyis egyrészt kevesebb felújítást igényelnek, másrészt több új szint építhető rájuk, ami több nyereséget hozhat. Hárman együtt talán már kifizetődnének valakinek. Felkerekedett hát három közös képviselő, és bekopogtatott a Terézvárosi Vagyonkezelő Zrt.-hez, kérve: legyen ennek a projektnek az ingatlanfejlesztője. A Vagyonkezelő (váratlan fordulat!) hajlandónak mutatkozott, és munkához látott. Azzal kezdte, hogy alapított egy projektcéget, a Teriber Kft.-t, amely megbízta a Stúdió R Tervező Kft. építészirodát az előkészítéssel és a generáltervezéssel.

A Stúdió R régi motoros a Terézvárosban, amely több évtizedes működése alatt a terület valóságos információs központja, adatbankja és szakértője lett. Az iroda két vezető építésze, Incze Márta és Kurai Gyula számtalan kerületi felújításon, átalakításon és új építésen edződött, és a projekt feltétlen híveivé váltak. Kezdeményező odaadással, a feladatot a sajátjuknak érezve a beruházásnak nemcsak a szakmai alapját adták meg; a generáltervezői feladatok mellett moderálták a tulajdonosok és a beruházó közötti párbeszédet; végezték a meggyőzés, a kívánságok feldolgozása, a folyton változó feltételekhez alkalmazás fárasztó aprómunkáját.

A helyszín: a Szondi utcának a Rózsa és a Szív utcák közötti páros oldala. A 42/A: kétemeletes sarokház, a földszintjén péküzemmel és -üzlettel. A 42/B: az utca felé kétemeletes, udvari szárnyait légibomba csonkította egy-kétszintesre. A 42/C: az itteni mérce szerint szinte nagypolgári, az Andrássy utat idézően igényes, körben háromemeletes, nagy sarokház; részleteiben lepusztulva, de ép összefüggésekkel.

A tervezési-beruházási program: kívül-belül szintbe építeni a három házat. Ennek során a 42/A és B ötemeletesre nő, a 42/C pedig új, beépített tetőt kap. Az udvarok parkosítva, a külső-belső közös terek felújítva. A külső és a belső homlokzatok műemléki igényességgel helyreállítva. Az új építés kortárs, a környezetét tiszteletben tartó részletezettséggel megformálva.

A menetrend: társasházi közgyűlések, tervismertetések, participációs technikák. Körültekintően kiegyensúlyozott tervek, engedélyeztetés, hitelszerződések, lakások meghirdetése; kiviteli tervezés és kivitelezés; átadás és lakáseladás. Végül a hitelek visszafizetése, mérlegkészítés. Sajnos, a folyamat közepén a 42/A visszariadt, és kiszállt, amikor megértették, hogy alaperősítésre és talajszilárdításra is szükség lesz - féltették a meglévő épület állagát. Nagy kár, mert a legtöbb, 22 új lakás éppen erre a házra épült volna. Ráadásul alighanem tévedtek. A másik két - elszántabb - társasházról a napokban vonultak le az építők; mögöttük két kibővített, rendbe tett, működőképes épület maradt, reményt keltő sziget a Terézváros tengerében.

Az eredmény? Üveg lifttorony ott, ahol lift soha nem volt. Kert a betonplacc helyén. Tiszta, sértetlen, festett vagy burkolt felületek ott, ahol roncsok közt tengett a por. A régi épületrészek úgyszólván műemlékileg helyreállítva. A magasban pedig a vadonatúj szerkezetek. Az utcán is lemérhető a változás. A földszinti üzlethelyiségek új portálokat kaptak. A 42/B három új szintje - fémrácsos, színes mellvédes loggiáival - látványos új elem az eklektikus közegben. A 42/C-t - amelynek tetőtér-beépítése az utcáról egyáltalán nem látható - a felújítás magasabb osztályba léptette. A díszes kapualj-előcsarnok tengely, a tágas, világos lépcsőház és az elegáns, szép terű udvar valóságos műemlék bérpalotának láttatja a házat.

Az új lakások méretükkel (47-73 m²) és műszaki tartalmukkal elébe mennek a piaci elvárásoknak, miközben a szoros költségvetés törékeny egyensúlyát is őrzik. Itt nem luxusra, hanem megbízható, tartós, értékálló, ésszerűen piacképes megoldásokra volt szükség. Laminált parketta, kőporcelán, festett fa nyílászárók, tömör akác és porszórt acél fénytörő rácsok, dukkózott eternit és üveg mellvédek. Egyszerű, egymással egybecsengő, kipróbált alaprajzok, többnyire az előtérhez kapcsolt konyhával és vizesblokkal. Bőségesen áradó természetes fény és levegő. (Szinte) minden lakáshoz erkély vagy terasz/loggia tartozik.

Tudjuk, hová romlott 2008 óta a lakáspiac. Az új tulajdonosok még váratnak magukra: az új lakások egyelőre üresen állnak. Az üzleti terv (amelyet a 42/A kiszállása eleve megtépázott) egyelőre nem teljesült. De a szemközti háztömbben a lakók már lázonganak. Nem hagyják szó nélkül, hogy az ő házukat miért nem gyógyítja ugyanez az orvos. Lehet, hogy az egészség elkezdte megfertőzni ezt a beteg lakónegyedet?

Tardos Tibor

A Szondi utcai bővítésről: Együtt könnyebb! - példa a Szondi utcából