Bencze Zoltán: Pécs és peremterületei

"Mi az, ami a városban nem működik, ami nem látja el feladatát, és mi az, amit a környező településektől új feladataik kapcsán elvárunk? Azokat, akik úgy döntöttek, kiköltöznek a városból, valójában milyen okok vezették döntéseik meghozatalában? " Bencze Zoltán írása

I. rész: Kölcsönhatások

Az elmúlt húsz évben alapjaiban változtak meg Magyarországon az ideálisnak tekintett lakóformával szembeni társadalmi elvárások. Függetlenül gazdasági folyamatoktól vagy a személyes boldogulás körülményeitől, az elérhető ideális lakóegységet a kertes családi ház testesíti meg. A társadalmi normák átalakulásai a Pécs környéki települések életében is alapvető változásokat hoztak. Pellérd, Málom, Keszü, Pogány, Kozármisleny jelentős változásokon megy keresztül. Ha készültek volna Pécs és a környező települések egymáshoz kapcsolódó viszonyát vizsgáló mentális térképek az elmúlt évtizedekben, akkor azokon is észlelhetnénk a változások jeleit. A térképek jeleznék a pécsi polgárok és a települések lakóinak egymáshoz fűződő viszonyában tapasztalható változásokat. Ugyanennek a topográfiai képnek egy sokkal egzaktabb látványával szembesülhetünk, ha felmegyünk a Mecsek déli oldalán valamelyik magaslatra vagy a TV-torony teraszáról tekintünk körbe. Láthatjuk, amint a város környezetében elrendeződő falvak települési szövete kitüremkedik eddig megszokott kontúrjából. Ha a várossal egy rendszerben szemléljük a látványt, akkor úgy tűnhet, mintha ez a szövet kitölteni igyekezne a teret. Ha csupán a város tere felől szemléljük, akkor úgy tűnik, mintha a város szétterülését látnánk. A megfigyelt morfológiai átalakulás azt a folyamatot jelzi, amit a posztindusztriális városok egyik — gyakran kórossá váló — jellegzetes szerkezetátalakulási folyamatának, szuburbanizációnak neveznek. A szuburbanizáció a lakosság, elsősorban a jobb módú népesség, majd a munkahelyek, szolgáltatások városhatáron túli területekre való kiköltözését jelenti.

A jelenség tendenciózusságát tekintve nem lennénk eléggé körültekintők, ha csupán azt állapítanánk meg, hogy az emberek azon egyszerű okból választják lakóhelyül ezeket a településeket, mert falun lakni nyilvánvalóan sokkal jobb, mint városban, és ezek az emberek most végre megtehetik, hogy álmaikat valóra váltsák. Ha nem elégedünk meg ezzel a magyarázattal, akkor talán azt a kérdést kellene feltenni, mi az oka annak, hogy a város már nem tud olyan előnyöket szolgáltatni, ami miatt érdemes lenne lakóhelynek is választani. Mert az nem kétséges, hogy a kiköltözők munkahelyi, családi közössége és élettere továbbra is a városhoz kötődik, miközben lakóhelyi közössége egy teljesen más normák alapján működő közegbe helyezi el őket. A városkörnyékére költözők elsősorban magasabb színvonalú környezeti feltételeket keresnek, és nem új társadalmi közeget. Tehát, a jelenségek kapcsán azt kérdezzük: Mi az, ami a városban nem működik, ami nem látja el feladatát, és mi az, amit a környező településektől új feladataik kapcsán elvárunk? Azokat, akik úgy döntöttek, kiköltöznek a városból, valójában milyen okok vezették döntéseik meghozatalában? Valamint, hogy mi lett és mi lesz velük ezután? Mi lett volna, ha máshogy döntenek, azaz, mi lesz azokkal, akik itt maradtak? A kérdések ilyen megfogalmazásával azokra az értékáthallásokból származó félreértésekre kívánunk utalni, melyek kapcsán sokan úgy tekintenek a városra, mint az élet teljességét biztosítani képtelen településfejlődési zsákutcára. Jelen írás keretei között nem tudunk és nem is akarunk az imént feltett kérdésekre kimerítő válaszokat adni, csupán a Pécs környéki településgyűrű fejlődését kísérő építészeti jelenségekről, és egynéhány jellemző urbanizációs folyamatról szeretnénk szót ejteni. A probléma szerteágazó összetettsége miatt két részre bontva fogjuk közreadni az erről szóló elemzést.
A városkörnyéki települések építészeti jelenségeinek értelmezésekor kiderült, hogy a városiasodás korunkat jellemző folyamatainak értékelése fontos szempontokkal egészítheti    ki az épületek kritikai elemzését. A most közre adott írás, a konkrét építészeti elemzés előtt, először egy tágabb rendszert, Pécs agglomerációs környezetét, város-régióját fogja szemügyre venni. Néhány kitérő kapcsán a várostervezés gyakorlati szempontjai alapján vizsgáljuk meg  a pécsi városrégió urbanizációs átalakulásának jellegzetességeit. A következő számban közlésre kerülő írás a pécsi városmag körül kialakult településgyűrű központjaiban újabban megjelent friss építészeti jelenségek közül mutat be néhányat.

A város, a mag kockázatai

Az 1980-as évek óta a világ városait jellemző urbanizációs folyamatok átrendeződéséről számolnak be a várost kutató tudományos elemzések. A jelenségek hátterében ökonómiai, társadalmi átalakulások zajlanak. Tanúi lehetünk, ahogyan ezek a folyamatok alapjaiban változtatják meg a várost leíró elméleteket, a város térbeli beavatkozásának módszerét és eszközrendszerét, de a társadalmi tér működési szabályait is. Pécs város urbanizációs folyamataiban ugyanolyan tipikusan megmutatkoznak az ezredvég általánosan megfigyelhető városfejlődési jelenségei, mint bármely más európai városban. Például a bányák bezárásával együtt számos hagyományos iparág jelenléte is megszűnt, és ezzel egy időben megjelentek a világon mindenhol megfigyelhető urbanizációs jelenségek: a város szélére telepített bevásárlóközpontok egymás mellé sorolt boxai; a közlekedési rendszer telítődése; a szuburbani-záció jelei, a városi terek pusztulása. Ezzel egyidőben tapasztalhatjuk az önkormányzati-közösségi célú erőfeszítések kihátrálását a városfejlesztés területéről. Mindeközben a  modern városépítés elvei alapján övezeti besorolásokkal szabályozott térbeli és esztétikai rend átadja helyét a piaci alapon szétosztott fejlesztési jogok városalakító egyeduralmának. A városmag és gyűrűje közti viszony átformálódása csak egy a sok átrendeződési folyamat közül.
A ’80-as években nagyszabású kutatások folytak Európában a városok, városi régiók fejlődésével kapcsolatban.¹ Az eredmények azt jelezték, hogy tovább érvényesül a nagyvárosi régiók elsőbbsége az országok népességi és munkahelyi növekedésében, és a világméretben tevékenykedő vállalatok működésük terepét továbbra is a nagy agglomerációkban találják meg. Arra is fény derült, hogy a városok és városi régiók elmúlt évtizedekben lezajlott át-alakulásaiban szabályszerűségek jelentkeznek.     A nagyvárosi régiók meghatározott fejlődési lépcsőkön haladnak keresztül. Ugyanakkor fontos következtetése ezeknek a vizsgálatoknak, hogy a lépcsőfokok stádiumai nem kerülhetők meg. A fejlődés fokozataiban az urbanizáció, szuburbanizáció, dezurbanizáció, reurbanizáció törvényszerű sorrendisége állapítható meg.²
Két folyamat értékelése és megkülönböztetése érdemel jelen esetben kiemelt figyelmet: a szuburbanizáció és a dezurbanizáció. A dezurbanizáció a szuburbanizáció folyamatának felgyorsulásával bekövetkező állapot, amikor a várost elhagyó lakók helyén a város funkcionális terei üresen maradnak, miközben  a magtól távolabb új lakóhelyi, munkahelyi és szolgáltató koncentrációk jelennek meg, és a város a régiójával együtt a relatív népesség-vesztés állapotába kerül. Ezeknek a kistérségeknek a fejlődése elkerülhetetlenül összeforr a nagyváros sorsának alakulásával.  Az agglomeráció monofunkcionális alvóvárosai többpólusú multifunkcionális urbanizálódó terekké alakulnak át. Többé már nem csak az ipari város munkaerőigényének forrásai csupán, hanem maguk is erőforrásokat vonhatnak el a magtól — kapcsolatuk szorosan összefüggő és együttmozduló rendszert hoz létre.

Budapesten a kilencvenes években már tapasztalható volt a szuburbanizációs folyamat felgyorsulása: az új munkahelyek és kereskedelmi központok gyors ütemű „zöldmezős" kitelepülése a városhatáron túlra, és ezzel együtt a régi iparterületek kiürülése, a belváros gyors népességvesztése. A tendenciák vizsgálatai azt jelezték, hogy a „nyugatias típusú" változások a magyar városok agglomeráció-jában is érvényesülnek.³

A kutatási eredmények arra hívták fel a figyelmet, hogy már nem csak az új piacgazdaság sikeres szereplői költöznek ki a városon kívülre, hanem a kevésbé jómódúak is. Ők jellemzően a pesti oldal agglomerációs településeit választják, és sokszor felélik az ott befektetett vagyont, azaz nem sikerül gazdaságilag is megvetni a lábukat.
A meglepetést pedig az szolgáltatta, hogy helyükre nem a legszegényebbek költöznek, hanem az elköltözőknél kevésbé tehetősek. Tehát, a kiköltözések közvetlen szegregációs hatása nem nyert bizonyítást.

Ahogyan a budapesti megfigyelések is mutatták, megváltozott a kiköltözések iránya  és a résztvevők társadalmi összetétele is. Míg Budapesten a legkeresettebbek a budai oldal jobb környezetű települései lettek, amelyekbe főként a magasabb státusú, jobb módú népesség költözik ki, addig Pécsett a Mecsek-oldal felel meg ennek a szerepnek. Pécsett is több jele van annak, hogy a kevésbé tehetősek is „megmozdulnak". Eladják a drágán fenn-tartható városi lakásukat, s főként a várostól délre eső közelebbi agglomerációs településeken vásárolnak házat vagy telket, és ott építkeznek. Ezt látszik igazolni az a kínálati telekosztási-politika, amelyet például Keszüben alkalmaztak. A termőföldeken igen kicsi családi házas építési telkeket osztottak úgy, hogy az új településrész telepszerű kialakítása nem szervesül az anyatelepülés szövetéhez, csak annak nyúlványaként jelenik meg. Ezáltal a telekosztás szinte a végtelenségig folytatható, mint ahogyan történik például Érd vagy Kozármisleny esetében is. Ennek következtében létrejön egy kis beépítési sűrűségű kertvárosi, központi hangsúlyok nélküli településhalmaz.  Az itt élő lakosság nagy része a városi középrétegekből kerül ki, melyek életformáját továbbra is városhoz kötött családi és munkahelyi kapcsolatok jellemzik. Az így kialakuló lakóhelyi közösség kapcsolatrendszere egészen más szerveződési formákat mutat, mint a helybelieké, melyektől sok esetben fizikailag is elkülönülnek ezek a telepszerű sejtek.

A jómódú rétegek Mecsek-oldali „belső kiköltözése" már a 80-as években megindult, melyet a kis beépítési sűrűségek előírásai és az infrastrukturális fejlesztések hiánya nehezített. Az új városrendezési tervek a Mecsek-oldali területeken ma már nagyobb beépítési sűrűség elérését teszik lehetővé és néhány helyen közműfejlesztésre is sor került. Ennek következtében a hegyoldal bizonyos részein lehetőség nyílt társasház építésére, amely megnyithatja az utat a kevésbé tehetősek számára is. Azonban ezeken a belső területeken belátható időn belül nem várható komolyabb mértékű infrastruktúra bővítés (különösen nem útszélesítés). A környék szabályozásának ilyen irányú megváltoztatása komoly aggályokat ébreszt a hegyoldal értékes tájképi és természeti értékének növekvő fenyegetettsége miatt.

A budapesti fejlődés negatív jelenségeinek okait vizsgálva felmerült, hogy a helyzet kialakulásáért — több tényező együttes közrejátszása mellett — az elhibázott lakáspolitika is komolyan felelőssé tehető. Az 1990-es években kormányzati szinten a lakáspolitikát csupán gazdasági kérdésként kezelték. Szociológiai felmérésekre alapozva a kereslet felől értelmezték a lakáspolitikát, és a kertes házas beépítést jelölték meg, mint ösztönzendő beépítési típust. A fejlesztési koncepciók a városszéli gyümölcsösök, kiskertek beépítését szorgalmazták Budapesten, és elvetették a városon belüli lakásépítés ösztönzését. Hasonló szellemben a 80-as évek végétől a 6-os út nyugati kivezető szakasza feletti lankákon történt nagyszabású kertes, családi házas lakóövezeti parcellázás Pécsett. Érdemes hangsúlyozni, hogy Pécsett jóval több lehetőség rejlik a belső városi területek lakóövezeti felhasználásában, mint ami napjaink terület-felhasználási gyakorlatát jellemzi.4 Azonban a városi lakás-gazdálkodás optimalizálásához sem a társas-ház-, sem a lakóparképítés jelenlegi piaci gyakorlata nem tud megfelelő formát biztosítani. Sőt, a tőke ilyen irányú aktivitása és spekulatív működése a városépítészeti problémák megoldását nehezíti: az igényességet nélkülöző tervezési és kivitelezési gyakorlatukkal máris gyógyíthatatlan sebeket ejtettek a város építészeti arculatán; ugyanakkor a városi területek eddig elmaradt egységes szemléletű fejlesztését alaposan megnehezítik majd, ha egyszer arra sor kerül.

 

Budapesten a szuburbanizációs okok között szerepel a közepes és a magasabb igényeket kielégítő lakások kínálati hiánya. Erre a felismerésre támaszkodva, az új fejlesztési koncepció Budapest északi felén, a Duna mindkét  partja mentén szorgalmaz nagyobb sűrűségű  és jobb életkörülményeket biztosító lakás-építéseket.
Látszólag Pécs városfejlesztési koncepciói nem tekintik a kiköltözést a városra veszélyes folyamatnak, amellyel szemben többek között  a lakásépítés vagy a területgazdálkodás politikájában komolyabb erőfeszítéseket kellene tenni. Kevés jel utal arra, hogy a város hajlandó lenne egy aktívabb és átgondoltabb, nagyobb kezdeményezőkészséget felmutató várospolitikával szerepet vállalni a városi tér makrofolyamatainak szabályozásában. Az Európa Kulturális Fővárosa címhez kapcsolódó kultúra-alapú városfejlesztés koncepciója pozitív folyamatnak tekinthető, viszont egyelőre semmilyen garancia nem mutatkozik arra, hogy az elvégzett fejlesztések egy átgondolt, tudatos és a jövő strukturális változásait megalapozó tervezési munka eredményeképpen szülessenek meg.

A város, a mag jövőjének kockázati tényezőit mérlegelve a legfontosabb kérdés az, hogy ezeknek az új mozgásoknak mekkora a sebessége, mikor válik, illetve mikortól tekinthető a szuburbanizációs folyamat a városrégió szempontjából károsnak. Érdemes szem előtt tartani Budapest példáját, amely azt mutatja, hogy a késlekedés, az értékáthallások nyomán rosszul értelmezett diagnózisok mennyire komoly következménnyel járhatnak.
A pécsi helyzet természetesen korántsem azonos a budapestivel, azonban a folyamatok törvényszerűségei miatt kiemelt figyelmet érdemel Budapest. Többek között jelentős különbség, hogy Pécs gazdasági fejlődése lelassult, leépülő folyamatok érvényesülnek. Mindezek lassíthatnák is a szuburbanizációs jelenségeket. Mégsem ezt tapasztaljuk, hanem azt látjuk, hogy a város működési zavaraihoz újabb problémákkal járul hozzá. A város működését és urbánus karakterét fenyegető veszélyekre utaló jelek könnyen felismerhetők. Az elhagyott, lepusztuló régi és a növekvő új elemek együttes jelenlétét már megfigyelhetjük. Az elvándorlás a kiköltözési folyamattal együtt folyamatos lélekszám csökkenést eredményez  a városban, amely egyértelműen súlyos és összetett strukturális problémákra utal. Amennyiben a jelenlegi diagnózisok hátterében álló folyamatokban nem következik be változás, biztosan számolni kell a szuburbanizáció és az elvándorlás felgyorsulásával.

Az agglomeráció, a gyűrű érdekei

Az új urbanizációs folyamatok kihívásait a város, azaz a mag után az agglomeráció, azaz  a gyűrű szemszögéből fogjuk most szemügyre venni. A teljesség igénye nélkül megemlítünk néhány szempontot az agglomerációs települések új szerepkörükből fakadó feladatai kapcsán, valamint a települési rendszer optimális alakíthatósága tekintetében. Természetesen továbbra is a makroökológiai folyamatok szintjén vizsgáljuk az urbanizációs folyamatokat.

Ha azokat a körülményeket értékeljük, amelyeket jelenleg a város környéki települések kínálnak a kiköltözők számára, akkor azt kell megállapítsuk, hogy a siker csak látszólagos, és talán a város, a mag jelenlegi képességeinek alacsony színvonalával magyarázható. Kozármisleny sok szempontból példaértékűen testesíti meg az itt tárgyalt jelenségek lefolyását. Az eredeti településszerkezet hét szétszóródó központ körül alakult ki a szőlőhegyek és a kozári tó környékén. Ehhez csatlakoztak a 60-as, a 70-es, a 80-as és a legutóbbi évtizedek lakóövezeti telekosztásai. Minden fejlesztés, a maga módján, valamilyen éppen aktuálisan kamatoztatható előny kihasználását célozta meg, és igazából sosem állt össze egy átfogó koncepcióvá. A nagy területen szétszóródó településrészek nehezen szerveződnek egységes települési szerkezetbe. Ma számos hátrány származtatható mindebből, amikor a falu az alapvetően szükséges infrastrukturális fejlesztéseken túl jutva, az életminőség javítását szolgáló közintézményi és szociális szolgáltatások fejlesztését végzi. A településszerkezet széteső részei között nehezen teremthető meg egy közösség klasszikus nyilvánosságformáinak létrejöttét biztosító fizikai/építészeti keret: azok a színterek, ahol a helyi közösség napi tevékenységei során lehetőséget kap önmaga és vágyai megjelenítésére, kapcsolatok létesítésére, közös tevékenységre. Nehezen alakíthatók ki, és nehezen helyezhetők el a falu valódi központját vagy a szolgáltatást biztosító terek és középületek. Jó példa ennek illusztrálására az új városháza és a református-templom nem problémamentes helyválasztása Kozármislenyben. (Részletesebben a következő számban fogunk erről szót ejteni.)
Keszü esetében szélsőségesebb jelenségekre találhatunk példát. Az új településrész telekosztásai elaprózott parcellákat hoztak létre, melyet a megengedett beépítési százaléknak megfelelő épülettestek teljesen elnyomnak. Keszü ezzel a telekosztási politikával tudta telekárait versenyképes szinten tartani a 90-es évek végén. A lakók saját zöldfelületeik kialakítására csak a szomszédépület aránytalanul magasra emelkedő házfalainak árnyékában kapnak lehetőséget. A falu késlekedett az alapvető és szükséges infrastruktúra kiépítésével is. Az életminőség javítása egyelőre szóba sem kerül, a telekosztás pedig folytatható. Alacsonyabb jövedelmű rétegek jelennek meg  a telektulajdonosok között, mint Kozármisleny hasonló helyzetű területein. Számos további kétely merül fel a keszüi szuburbanizáció kapcsán: például, hogy képes lesz-e egyáltalán a település közösségét ellátni az alapvető szolgáltatásokkal, és biztosíthatják-e a magas lakókörnyezeti minőséget, mely jelenleg az egyetlen megcélozható előnyük. Avagy mindezek elmaradásával csökken a hely vonzereje, amely az ingatlanárak eséséhez vezethet, veszélyeztetve ezzel az odaköltözők egyetlen komolyabb tőkebefektetését.
Ezek a jelenségek ma még csupán túlzó feltevéseknek tekinthetők. Azonban érdemes a jövőt távlati perspektívái alapján szemlélni. Nem nehéz belátni, hogy ha az érdekek megfogalmazásakor nem sikerül értékek mellett elköteleződni, akkor a nagyobb önkormányzati bevételek biztosításához hamarosan nem lesz elegendő az újabb termőterületek apró parcellákra osztása. Könnyen belátható, hogy elkerülhetetlen lesz hosszú távú tervekben, értékek alapján meghatározni azokat a feltételrendszereket, melyek biztosítják a település életképességét. A településeknek a várossal szorosabbra fonódó kapcsolatában nem lehet más cél, mint egy magasabb minőségű helyi lakókörnyezet kialakítása, amely képes megtermelni azokat az előnyöket, melyek biztosítják   a települések vonzerejét a várossal szemben.

 

Mindezek az elvárások csak nagyon gondos és körültekintő tervezéssel teljesíthetők. Az első feladat mindenekelőtt a saját funkcionális karakter reális megfogalmazása kell legyen. Majd ezt követően ki kell dolgozni azokat az eszközrendszereket, melyek képesek a célok elérését garantálni. Gazdasági realitások tükrében szigorú környezetelvű normatív szabályozásra van szükség. Mind a telkekre, mind a közterületekre vonatkozóan. Átgondolt építészeti, városépítészeti szempontok figyelembevételével meghatározott beépítési sűrűség, telepítési szabályzók és városszerkezeti tervek biztosíthatják mindezeket. Lakó- és munkahelyi területeken egyaránt gondosan kell meghatározni az elegendő zöldfelület, utak, utcák igényes kialakítását. Mindennek hatékony működéséhez biztosítani kell a jogi, szakmai szabályozás hátterét. Talán így megteremthető az a települési környezet, amely képes létrehozni a magas lakókörnyezeti minőséget, a szuburbánus települések legfontosabb előnyét  a várossal szemben.

Nem nehéz belátni, hogy a városnak és környezetének szorosabbra vont rendszerében  a meginduló fejlesztések kapcsán számos érdek és érték kerülhet szembe egymással. A rendszerváltás után megerősödött helyi autonómiák pozícióikat egyfajta versenyhelyzetben meghatározva, könnyen találják magukat egymással szemben — például egy regionális szennyvíztisztító vagy hulladéktároló elhelyezési vitái kapcsán. Nem utolsósorban egy-egy környezetvédelmi szempont figyelmen kívül hagyásával egy nagyobb közösség, akár egy ország érdekeit is sérthetik öncélú fejlesztéseikkel. A regionális fejlesztések kontrollálása kapcsán előtérbe kerülő érdekek és értékek konfliktusainak kezelésében különböző gyakorlatok és szemléletek érvényesülnek Európában. Magyarországon az 1996. évi területfejlesztési törvény rendelkezik arról, hogy az érintett települések kötelesek a nagyobb léptékű területrendezési tervek döntéseit beépíteni saját fejlesztési és rendezési terveikbe. De ehhez léteznie kellene erős regionális hatáskörű tervdokumentumoknak, amelyek tartalmazzák a térség fejlesztésének térbeli és időbeni prefe-renciáit. A folyamatok befolyásolásához szükségszerűen léteznie kellene megfelelő támogatási rendszernek, amely képes a regionális terv elhatározásait követő települések motiválására.

Ellenkező esetben a budapesti agglomeráció fejlődési problémáihoz hasonló gondok megjelenésére lehet számítani az ország más nagyvárosainak környezetében is. Például a települések összenövése, a véget nem érő telekosztásokkal kialakuló közösségi és funkcionális működést nem mutató alvóvárosok, és az általuk okozott környezeti  és közlekedési problémák. A jövőt befolyásoló átgondolt döntések megszületésének egyik legnagyobb akadálya lehet az összefüggő és szabályozható városrégiót egységben kezelő szemlélet és eszközrendszer hiánya.
A jelen állapot tükrében túlzás lenne a pécsi agglomeráció regionális szintű konfliktusainak felerősödéséről beszélni. De a várost környezetével együtt szemlélő fejlesztések összehangolását célzó munka megerősítésének biztosan eljött az ideje. Ahogyan a gazdasági szemléletű érdekek érvényesülésén alapuló szabályozási mechanizmusok keretei között helyet kell kapjon az értékek érvényesülése is — legyen az várostervezési, építészeti, természetvédelmi, lakókörnyezeti vagy városrehabilitációs. Talán csak egy rossz beidegződésből fakadó gyakorlattól szabadulnánk meg, ha a problémák kezeléséhez nem azok látható jeleinek észlelésekor kezdenénk hozzá.

(folytatás kövekezik)

szöveg és fotók: Bencze Zoltán
A Pécs és peremterületei című írás megjelent az Echo-ban



1. A kutatók arra kerestek választ, hogy a „magok" és „gyűrűk" (azaz: a város és agglomerációja) egymáshoz viszonyított növekedési trendjei hogyan alakulnak. Azt mérték fel, hogy a nagyvárosi régiókban a központi város irányából nézve, milyen törvényszerűségek szerint zajlik a népesség- és munkahelymegoszlás szétterülése.

2. Urbanizáción magának a városnak a növekedését értjük, szuburbanizáción a város környékére való kitelepülést, illetve a városénál határozottabb növekedését értjük, a dezurbanizáció azt jelzi, hogy a megelőző folyamat már rombolóan hat a városi struktúrákra, a reurbanizáció a folyamatok visszafordulását, az újra lakhatóvá tett városba való visszatelepülés folyamatait jelöli.

3. A leggyakrabban hallható vélekedés e folyamatok értékelésekor az, hogy a „jobb módúak kiköltözésükkel a szegényeknek adják át a helyüket", a város elveszti a legjobb adófizető polgárait, s hogy mindez elkerülhetetlenül a belső területek gyors leromlásához vezet, felgyorsulnak a szegregációs folyamatok. Egy reprezentatívnak nem számító budapesti kérdőíves felmérés arra hívta fel a figyelmet, hogy a kiköltözési folyamatok bonyolultabbak annál, mint először gondolnánk.

4. Mint ahogyan azt egy korábbi városrendezési terv kimutatta, Pécs város közigazgatási határain belül bőven akadnak még tartalékok egy magasabb környezeti minőséget, de nagyobb beépítési sűrűséget biztosító lakásépítés számára. Csakhogy a város alapvető szerkezeti struktúrájának újraértékelése nélkül lehetetlen a még kihasználatlan területek feltárása. Például a város kelet–nyugati terjeszkedésének ellensúlyozását biztosító déli irányú fejlesztések csak a város aktív kezdeményezésével és részvételével indulhatnak el. Jelenleg a városi gyakorlat semmilyen aktív szerepvállalással járó fejlesztési és rendezési feladatban nem tud részt vállalni. Leginkább a már sűrűbben beépített terü-letek újraszabályozásával kínál a piac számára nagyobb mozgásteret. A terület-felhasználás jellegét a tőke befektetési hajlandóságának megfelelően alakítja. Ez a szemlélet határozza meg az elmúlt két évtized város-gazdálkodását. Mindez a lakásépítés vonatkozásában a belvárosi társasházépítés és a külső kerületek ún. lakópark-építésének tőkéjét hozta némileg mozgásba.