Budapest Hosszú Távú Lakáskoncepciója és Középtávú Lakásprogramja

Beszámoló a városházi beszélgetésről. (2005. december 13.)

Hosszabb szünet után az idei utolsó Városházi beszélgetés témája – némi késéssel ugyan, hiszen október végén elfogadta a Fővárosi Közgyűlés – Budapest Hosszú Távú Lakáskoncepciója és Középtávú Lakásprogramja volt. A tizenöt évre szóló dokumentumot – ami a közgyűlés napirendi oldaláról letölthető – a Studio Metropolitana készítette, az anyagot bemutató Ongjerth Richárd vezetésével. Az egyeztetési folyamatban részt vett a Lakáspolitikai Szakmai Kollégium, a Kerületi Önkormányzati Fórum és számos civil szervezet, illetve magánszemély.

A koncepció alapcéljai: a társadalmi (kiköltözés) és lakáspiaci (koordináció) folyamatok befolyásolása, emberhez méltó lakáskörülmények megteremtése mindenki számára – ezek a jelenlegi lakásállomány és lakáspolitikai folyamatok ismeretében nem kis feladatot jelentenek.

Budapest lakásállománya túlnyomó részt magántulajdonban van, bár a bérlakásszektor erősebb az általános vélekedéseknél: a feketepiaccal együtt mintegy 20%-át teszi ki a teljes mennyiségnek. A 835.000 lakás 40%-a háború előtti építésű, egyharmada panel, és a szükséglakások száma a komfort nélküliekkel és félkomfortosokkal együtt majdnem százezerre rúg. Az átlagosan 68 m2-es méretű lakások lakóinak száma a belső területeken csökken, és életkorban polarizálódik, nagyrészt a városon belüli szuburbanizációnak köszönhetően – ezzel együtt az egy főre jutó négyzetméterek is emelkednek (jelenleg 29 m2).

A kilencvenes évek végéig pangó lakáspiacnak óriási lökést adott az állami lakáshitel-program, bár a város országos összehasonlításban alulteljesített a támogatások felhasználásában. Az újonnan épülő lakások mérete nagyon kicsi, ami a befektetések átstrukturálódásából is adódik (mára javarészt vállalkozói építkezések, többségében 50 lakás feletti léptékben) – a kilencvenes évek óta 20 négyzetméterrel, 72 m2-re csökkent az átlagos épített lakásméret.

A most kidolgozott lakáspolitikai program hátteréül a kormányzati politikák mellett nagy léptékben az EU várospolitikai támogatása szolgál, bár ez külön nem támogatja a lakásrehabilitációt – ez utóbbiért egyébként nagyon komoly visegrádi lobbitevékenység folyik. Budapest léptékében pedig a Városfejlesztési Koncepció mellett a Podmaniczky Program és a településszerkezeti tervek teremtik meg a dokumentum kereteit.

A hosszú távú koncepció a kívánatos lakosságszámot, a kissé megemelt egy főre jutó négyzetmétereket és az ezért megvalósítandó fejlesztéseket – 1-3 millió m2 lakás bontása, 7-12 millió m2 lakás építése – tekintetbe véve, és a mostani átlagnál magasabb átlagterületet, 90 m2-t tűz ki célul, ami tizenöt éves távlatban évi 5200-8300 lakás építését jelenti. Ez jelentős lassulást céloz meg, a mostani, emelkedő szám ugyanis magasan 10.000 felett van.

Ugyanígy cél a bérlakásállomány kifehérítése és arányának megnövelése. (Itt nem a külön kategóriát képező szociális bérlakásokról van szó. A cél egyébként is a lakók támogatása a lakások helyett.) Ebben a valós igények és lehetőségek mellett a társadalmi nyomást is számba kell venni (még mindig meghatározó a tulajdonlás ideálja). Hosszú távon a banki és üzleti hátteret az eurozónához való csatlakozás oldhatja meg.

A középtávú program konkrétabb célokat fogalmaz meg a szervezeti működés, a rehabilitáció, a fejlesztés és a társadalompolitika terén. A koordinációt fővárosi szintre emeli, a kerületek és az állam szintjei irányába rendszeres konzultációval, megtartva a Lakáspolitikai Szakmai Kollégium tanácsadó és ellenőrző szerepét. Az információáramlás elősegítésére nyílt adatbank létrehozását indítványozza – ennek fontosságát később többen is kiemelték.

A lakóterületi rehabilitációba a lakótelepek megújítása mellé bekerültek a közterületek és a rozsdaövezetek is, és a társadalmi kohézió, a civil részvétel erősítése is szerepel a listán. Az önkormányzati lakások esetében, mivel mára javarészt a legrosszabb állapotú lakások tartoznak ebbe a szegmensbe, a komfortfokozat emelése a fő cél, illetve az idősek lakáslehetőségeinek fejlesztése. A társadalmi kirekesztés elleni küzdelem is helyet kapott középtávon, a lakásmegtartásra irányuló támogatás mellett munkahelyek teremtésével és integrált segítő programokkal. A lakásépítés anyagi hátteréül a PPP rendszerű lakásépítés szolgálhat a fővárosi tulajdonú területeken, ami így a város teljes területére kiterjedhet.

A dokumentumot Győri Péter, a Budapesti Módszertani Szociális Központ tudományos igazgató-helyettese opponálta. Kritikai észrevételeit egyrészt módszertani megközelítésben fogalmazta meg: a hosszú távú koncepció és a középtávú program keveredik a dokumentumban, és (mint ahogy azt már kísértetiesen hasonlóan a Városfejlesztési Koncepció és a Podmaniczky Program esetében hallhattuk) az egész inkább egy bizonytalan cselekvési tervre hasonlít, amihez viszont nagyon kevés benne a konkrétum. Hiányolta továbbá a rövid távú akciótervet, amire a piaci folyamatok tempója miatt nagyon nagy szükség lenne. Másrészt, a program célkitűzéseit vizsgálva keverednek a kompetenciák: az anyag egész Budapest programja kíván lenni, ugyanakkor a Fővárosi Önkormányzat készítette, a kerületekkel való folyamatos kooperáció nélkül, és ennek ellenére nem foglalkozik a saját tulajdonában levő lakásállomány gazdálkodási és szabályozási kérdéseivel. Ez utóbbiak, mivel a város teljes területén megtalálhatók, kihasználható lehetőséget jelentenének a közismerten túl magas kerületi autonómiával szemben.

A felkért hozzászólók közül Borsi László, az Országos Lakás és Építésügyi Hivatal elnöke a felmerült témák országos szintű szabályozási kérdéseiről számolt be. A már futó lakásprogramok – Fészekrakó, Panelprogram Plusz – sikere mellett hangsúlyt kívánnak fektetni a bérlakásépítés támogatására és a bérlakás-szegmens általános növelésére, az erről szóló javaslatot épp most vitatja meg a kormány. Ez az önkormányzati bérlakások számának növelése mellett lakbértámogatással és hitelkonstrukciókkal is számol, bár az államnak közvetlen feladata csak a szociális bérlakásokkal kapcsolatban van – a többi a piac dolga. A jelenlegi projekteken kívül, mint a Lakástörvény módosítása illetve az Építési törvény elfogadtatása, dolgoznak a Nemzeti Lakáskoncepción, és a piaci oldalon a felmerült a lakáshitelek átstrukturálásából származó esetleges megtakarítások visszaforgathatósága pl. a bérlakásépítésbe.

Répássy Gergely, az E-build Információs és Tanácsadó Kft. ügyvezetője hozzászólásában kiemelte a cselekvési program időbeli kompetenciájának problémáját. A piaci folyamatok ugyanis sokkal gyorsabbak, mint a program kitűzött határidejei, ezért alapvető fontosságú lenne egy rövid távú akcióprogram kidolgozása. Az egyéb területeken is vonakodó önkormányzatnak szerinte keményen érvényesítenie kellene az akaratát rövid távon is, cselekvési tervek megalkotásával és a rövid távú folyamatokban való aktív részvétellel is, egyébként esély sincs a piac társadalmi optimalizációjára. A másik, általa kiemelt fontos tényező az információ hozzáférhetősége volt. A piacnak, a beruházóknak támogatásra nincs szüksége, annál inkább van információra – a lakáspiac strukturális problémáit ez is okozza, hogy nincs átlátható és hozzáférhető adatbázis. Ugyanakkor a vevői oldal számára is meghatározó fontosságúak lennének a nyílt információs bázisok. Elmondása szerint az építés közügy: ennek megfelelően elfogadhatatlan, hogy az engedélyezési kérelmek és eljárások tartalma nem nyilvános. Ennek a megváltoztatása nem csak rövid távú sikereket jelentene, de az önkormányzati terhekből számosat át is helyezne a magánszereplők kezébe.

Szemerey Samu