Ingatlanberuházás versus építészet

Gerő Jánossal, a DTZ Hungary Kft. ügyvezető igazgatójával beszélgettünk.

 

A DTZ Zadelhoff Tie Leung nemzetközi ingatlan-tanácsadó cég 1990-ben alapította meg budapesti irodáját, melynek fő tevékenységi köre az ingatlanforgalmazás, az értékbecslés-tanácsadás és az ingatlankezelés. Gerő Jánossal, a DTZ Hungary Kft. ügyvezető igazgatójával beszélgettem:

- Az ingatlanfejlesztési, -beruházási döntések során mennyire meghatározóak az építészeti szempontok?

- A kilencvenes évek elején, amikor ez a piac fejlődésnek indult, alapvetően pénzügyi szempontok döntöttek, s ez a továbbiakban sem látszik megváltozni. Cégünket általában már egy projekt indulásának a korai szakaszában megkeresik az ingatlanfejlesztők amikor még az építkezés nem kezdődött meg, de a tervek már véglegesítés alatt vannak s azokat véleményezésre kapjuk meg. Az a feladatunk, hogy a hasznosíthatóság, a funkcionalitás, az elérhető hozamok, a várható bérleti bevételek, a vételárak szempontjából ítéljük meg ezeket a terveket. Ez pedig nem mindig egyezik az építész elképzelésével, víziójával, küldetésével; sőt az esetek többségében ezekkel összeütközésbe kerül. Ez nagyon egyszerű dolog: nekünk arról kell a befektetőt tájékoztatnunk, hogy az ő pénze hogy hasznosul a legjobban. Tehát ez tipikusan üzleti megközelítés. Ezen a vonalon kevésbé tudok értékteremtésről, műemlékvédelemről beszélni. Magánemberként azonban borzasztóan tetszik a városépítészet, a régi épületek, például a most felújított Ybl-Palota. Itt nekünk azonban azt kell szem előtt tartanunk, hogy ne veszítsünk hasznos területet egy épületben - legyen az irodaház, üzlethelyiség vagy ipari ingatlan. Az a cél, hogy az utolsó cm2-ig hasznosítsuk a területet, hogy olyan racionális arányt sikerüljön kialakítani a beépített anyagok minősége, ára s ezáltal a beruházás költsége és várható hozama között, ami nem tűr fölösleges luxust, s jövedelmezőbbé teszi a befektetett pénzt. Az építész számára sokszor ez a "luxus" adja meg az egész épület hangulatát, stílusát, báját.

- Ingatlan-tanácsadás. Ebbe nem tartoznak bele a lakóépületek?

- Teljesen jogos a kérdés. Van specializált lakóingatlanos terület is. A DTZ nem foglalkozik lakóépületekkel, nem azért, mert nem tartoznak bele az ingatlan tanácsadásba. Sokan meg szokták tőlünk kérdezni, mi újság az ingatlanpiacon. Ma már erről így, általánosan nem tudunk beszélni. Az ingatlanpiac nagyon összetett, sokszereplős, sokproduktumos terület, s legalább a fő ágakat el kell különítenünk: kereskedelmi -ipari ingatlan, üzlethelyiségek-irodaházak és a lakóházak. Egészen másképpen viselkednek ezek a piacok, mind az ártendenciákat, mind a keresletet, kínálatot tekintve. Az elmúlt tíz évben főleg irodaházakkal foglalkoztam, kisebb mértékben ipari ingatlanokkal. Nem hiszem, hogy a manapság nagyon divatos logisztikai központoknál, elosztóbázisoknál egyáltalán beszélhetünk szépségről. Ezeknél tipikusan olyan szempontok az irányadók, hogy egy kamion odaférjen, meg tudjon fordulni, vagy hogy minél több polc férjen el az épületben. Az irodaházak esetében természetesen az építész elképzelésének, egyedi ötleteinek, az "emberközpontú" megvalósulásnak sokkal nagyobb jelentősége van, sőt a belterületi épületeknél a városképi megjelenés is nagyon fontos.


- Az Ön pályakezdése és a magyar ingatlanpiac indulása nagyjából egy időbe esett. Melyek a fontosabb kezdeti tapasztalatok, milyen igényekkel találkozott a kezdetekkor?

- Domináns volt az osztrák-német fejlesztői háttér, főleg az elmúlt tíz évnek az elején, amikor is kifejezetten osztrák építőipari cégek jöttek az országba először, és próbálták az Ausztriában vagy egyéb Magyarországon végzett tevékenységük során szerzett jövedelmüket már saját fejlesztésre fordítani. Eleinte főleg a város belterületi részein foghíjtelkeket választottak. Ez városépítészeti, önkormányzati problémák miatt nem nagyon bukott el. Akkor alakultak ki olyan furcsa megoldások, hogy eléggé lepusztult vagy kifejezetten lakótelepi negyedek közepébe beékelődött egy, az akkori viszonyok közötti hipermodern üvegpalota. Ez némi szociális feszültséget is keltett. Erre példa ez az épület, a Rumbach Center, ahol most ülünk, 1992-ben épült meg, 1994-ben pedig a Madách Center és a Madách passzázs, melynek célja az volt, megvalósítsa a Nagykörúttal való kapcsolatot, de közben van egy elszegényedett lakónegyedi rész. Arra szeretnék csak utalni, hogy komoly építészeti értéket az irodaházak nem képviselnek, főleg nem ezek az első irodaházak. Tehát itt arról szólt a történet, hogy hasznos, zord, unalmas munkaterületet teremtsenek embereknek és multinacionális cégeknek, akik eleve sztenderdekben és otthonról hozott mintákban gondolkodtak. Ez tökéletesen bevált, s mellesleg ez egy jó üzlet is volt. Ma már megmosolyogjuk, de olyan szempontok voltak például a '90-es évek elején, hogy azért jött valaki egy adott kerületbe, mert elfogadható minőségű telefonvonal vagy mélygarázs volt. Még fényűzésnek számított abban az időben valamiféle szellőztető, légcsererendszer vagy a mozgatható belső válaszfalazás kialakítása. Manapság ezek már alapadottságok. Azt érzem, hogy ennek a kezdeti lendületnek és hatalmas haszonszerzésnek a során - hiszen nem volt kínálat, nem volt verseny - nem merültek fel sem a potenciális használók, a bérlők oldaláról, sem a megrendelők, a tulajdonosok részéről különösebb igények az építészekkel szemben. De amikor ez a verseny kialakult, és választási lehetőség adódott, egyre fontosabb szempont lett továbbra is a funkcionalitáson és az üzleti szellemen túl a kellemes környezet. Tipikusan tapasztaltam, hogy a '90-es évek elején néhány évre ideültetett külföldi vezetők egy személyben, nagyon gyorsan és diktatórikusan döntöttek cégek székházainak elhelyezkedéséről - például olyan értelmetlen szempont alapján, hogy a saját házához a legközelebb legyen az épület.

- Mennyire változott a helyzet?

- Sokkal humánusabb, sokkal emberközpontúbb ma már egy cég elhelyezése, az egész szervezetnek a mozgatása, ma már a túlsó végletekről tudok példákat mondani. Nagyon-nagyon jó nevű cégek nyugati, külföldi tulajdonosokkal például több száz alkalmazott esetén megnézték, hogy lakhelyük milyen arányban esik Budára vagy Pestre, és akkor azt mondták, hogy ha a többség budai, akkor Budára megyünk székházat bérelni. Ez sem biztos, hogy egy jó szempont. Ilyen cégek már rengeteg plusz szolgáltatást kérnek egy épületnél. Manapság már igényesebbek a bérlők, különböző extra szolgáltatásokkal emberi környezetet próbálnak teremteni. Pontosan érzik a vezetők, hogy tulajdonképpen ők vannak kiszolgáltatva a munkavállalóknak bizonyos szempontból. Érzékenyek arra, hogy a cég telephelyéül választott épület, környezet jó képet közvetítsen a cégről, ami miatt aztán szívesen jönnek hozzájuk dolgozni fiatal diplomások főleg a jól csengő szektorokban: a számítástechnika, a telekommunikáció területén. Az emberek várhatóan több időt töltenek majd el az irodájukban, tehát a munkakörülményeket ideálissá kell tenni számukra. Az a minimum, hogy étkezési lehetőség legyen, hogy lehetőleg olyan komplex szolgáltatást nyújtó üzletcenterben legyenek, ahol mondjuk az alkalmazott háziasszony be tud vásárolni estére. Nagyon sokan megkérdezik, hogy sötétedés után, kifejezetten nem munkaidőben biztonságosan haza tudnak-e menni; nem mindegy, hogy a tiszta utcán mennek végig. Egyre több ilyen abszolút humán szempont van, s az elhelyezkedés valamennyire az egész épülettel kapcsolatos döntést befolyásolja, a tervezést, a funkcionális térkialakítást. Ebből a szempontból egyre nehezebb dolgunk van, mert egyre több igénynek kell megfelelni, de annak örülök, hogy egyre jobban figyelnek arra, hogy igazából itt az ember van a középpontban.

- Vannak-e tipikusan a magyar ingatlanpiacon felmerülő igények?

- Konkrét napi ügyfeleim közül is sokan startra készen állnak, és meggyőződésük, hogy kellenek felhőkarcolók Budapesten, és erre ideális területek is vannak. Sokan már ki is nézték, meg is vették a telket, s csak a város és a kerületek csatájának döntésére várnak. Ez részben városépítészeti kérdés. Azt azonban mindenképpen elmondhatom, hogy a természetes fény magyarországi viszonylatban továbbra is nagyon meghatározó. Érdekes, - ugye, nemzetközi piacon dolgozunk, rengeteg külföldi menedzserrel - hogy legjobban a magyar embereket, munkavállalókat, döntéshozókat izgatja a természetes fény. Sokkal kevésbé fontos szempont ez a nyugatiaknál - azon kívül is, hogy vannak olyan ügyfelek, akik olyan gondossággal akarják meghatározni az íróasztaluk helyét, mintha saját ágyukról döntenének. Másodsorban pedig kezdenek annyira számítógépesedni a munkaállomások és a munkahelyek, hogy kifejezetten igény az, hogy ne legyen fényvisszatükröződés. A monitor előtt ülő munkatársnak majdnem, hogy sötétben kell, hogy dolgozzon - ebből a szempontból nem döntő a természetes fény. A harmadik dolog pedig, hogy budapesti foghíjtelkes beépítéseknél általában két, vagy több tűzfal közé vagyunk szorítva, s rengeteg olyan építészeti megoldást láttam, melyet kényszerhelyzet szült. Tehát az adottságok alapján azt keresték, hogy mit lehet abból a legjobban kihozni ahelyett, hogy az egészet alapjaiban megváltoztatták volna. Az még a tapasztalatom, hogy gazdaságosság és helykihasználás szempontjából a görbe vonalakat nem szeretik, az egyenes, szögletes vonalakat szeretik, az egyszerű térformákat. Manapság már nagyon-nagyon komoly szempont a tervezésnél is, hogy milyen gazdasági környezetbe kerül az épület, hiszen majdnem olyan, mint egy kis élő szervezet - a maga légcseréjével, parkolásával, energiafelhasználásával. Terjednek teljesen új koncepciók, hogy "zöld" épületek, környezetbarát épületek szülessenek, például olyan rendszerrel, amely a légkondicionálást hozzáigazítja a levegő-beáramláshoz. Tehát rengeteg olyan dolog van, amivel lépést kell tartani. Én ahhoz hasonlítanám ezt, hogy 20 évvel ezelőtt minden férfi meg tudta bütykölni a saját kocsiját, mert kellett hozzá egy csavarhúzó, s nagyjából ennyi elég is volt, ma már félünk kinyitni a motorháztetőt, annyi ketyere van benne, hogy ha egy dologhoz hozzányúlunk, teljesen tönkretehetjük az autót. Körülbelül így látom az épületeket is. Egyre intelligensebb technikával szerelik fel őket, tehát most már a hangsúly nem a betonon, a téglán, a masszív tartószerkezeteken van - természetesen meg kell állnia statikailag - hanem azon, hogy ezen felül mit tud nyújtani.

Csordás Izabella