Ingatlanpiaci furcsaságok 2009-ben — fejlesztői szemmel

A 2009-es év krónikájából – ingatlanpiaci szemszögből – két gordiuszi csomó minden bizonnyal feljegyzésre kerül, mindkettő Budapesthez, sőt Zuglóhoz kötődik.

Az egyik ilyen eset egy nemzetközi kongresszusi központ építése volt, amelynek kapcsán 10–15 éve zajlik a helyben járás. 2009-ben a jelek szerint, Zuglóban mégis történt valami előrelépés. Ebben az esetben sem a város, sem a helyi önkormányzat, sem az állam nem kívánt részt vállalni és adminisztratív oldalról sem mozdították előre az ügyet. A közel másfél éves eljárási késedelem miatt a beruházás a gazdasági recesszióból adódóan lényegesen kedvezőtlenebb pénzügyi helyzetbe került.

Előzetes szakmai számítások szerint elvileg a befektetett összeg a zuglói kongresszusi központ esetében megnégyszerezhető lenne, azaz a magyar költségvetésbe akár 340 milliárd forint többlet folyhatna be évente. Ez a külföldiektől származó, jelenlegi teljes turisztikai bevétel 1/3-a. Ennek az összegnek az áfa tartalma 68 milliárd forint lenne. A nemzetközi gyakorlatnak megfelelő viszonyok mellett, ennek az összegnek a 10%-át célszerű kongresszusi marketingre visszaforgatni. Ez a 6,8 milliárd forint több lenne, mint Magyarország teljes, éves, nemzeti turisztikai marketing kerete.

A másik példa Budapest harmadik leggazdagabb kerületének szívéhez, a Bosnyák térhez kötődik. Az előzetes tervek szerint Budapest négy metróvonalából (a 4-es vonalat megelőlegezve) elvileg három is áthaladt volna rajta. 2009 október végén azonban a sajtóban megjelent hírek fellebbentették azt az alternatívát, hogy a Keleti pályaudvar lehet a végállomás, és sosem jut el a Bosnyák térre a 4-es metró. Ennek háttere az volt, hogy napvilágra került egy tanulmány, amely igazolni látszott a metróberuházás gazdaságtalan voltát, így elemzők kizártnak vélték, hogy az unió adna rá támogatást.

A Bosnyák tér kiemelt szerepet játszik az önkormányzat fejlesztési terveiben. Ennek kapcsán egy nyílt pályázati eljárás után egy lengyel ingatlanfejlesztő vásárolta meg a szóban forgó területet azzal a céllal, hogy itt építsen fel egy új városközpontot. A legfontosabb ok, amiért a projekt felkeltette az ingatlanfejlesztő érdeklődését, a 4-es metró építése volt, és különösen az, hogy a 4-es metró tervezett végállomása a Bosnyák tér közelében lesz. Amennyiben a metróvonal valóban nem éri el a tervezett új városközpontot, az itt található fejlesztési telkek, és természetesen más ingatlanok estében is elmondható, hogy a 3–4 évvel ezelőtt készített értékbecslésekben előrevetített értéknövekedés nem reális.

Ingatlanpiaci szakemberek egy közelmúltban megrendelt értékbecslésre hivatkozva rámutatnak, hogy a metróvonalak nélkül ezek a zuglói ingatlanok ma mintegy 30%-kal kevesebbet érnek. A zuglói városközpont fejlesztője időközben politikai és médiatámadások célpontjává vált.  A 2006-ban megnyert nyílt, Európai Uniós tender, a színfalak mögött folyó konszenzuskereső munka ellenére csúszik az 50 milliárd forintos beruházás. A fejlesztő szerint több százmillió forint adóbevételtől és közel 1000 új munkahelytől eshet el Zugló.

O|G|H sajtóanyag alapján