Megtérülő maximalizmus

Újító szándék és bevált sémák követése között egyensúlyoznak beruházók és építészek, ha lakásépítésre kerül a sor. Lassan megtérülő stratégiai döntésekről, építészeti hitvallásról és külföldi tapasztalatokról is beszélt nekünk Kószó József DLA, a 4D Építész Stúdió vezető tervezője. Mizsei Anett riportja.

Mizsei Anett: Ti magatok is több izgalmas lakóépületet terveztek. Joggal örülünk ezeknek a projekteknek, de vajon fenntartható lesz-e a magyar piacon a lakásépítés jelenlegi üteme?

Kószó József: A jelenlegi nagymértékű piaci kereslet évek alatt, pontosabban az elmúlt évek befagyott újlakás-piaca miatt alakult ki: hosszú ideig ugyanis még azok se nagyon vásároltak lakást, akik megtehették volna. A gazdasági-pénzügyi-piaci környezet összességében nem volt megfelelő a lakáspiac felpörgéséhez. Most e befolyásoló tényezők megváltozása növelte meg a lakásfejlesztési és lakásvásárlási kedvet, amely végül az építési tevékenység jelentős növekedéséhez vezetett. Bármilyen furcsán hangzik, a lakásépítési bumm vonatkozásában inkább a fejlesztést és tervezést kell kiemelnünk, nem az építést, hiszen ebben a pillanatban az építészekig az új projektek egy része még el sem jutott vagy éppen tervezés alatt áll. Ez olyan mennyiséget jelent, hogy lassan senki sem tudja, hogy a hazai kivitelezési kapacitás hiánya mellett ki és legfőképpen mennyiért fogja megépíteni a projektjét. Számokban is jól követhető, ami történik: (a KSH adatok szerint hazánkban) 2015-ben körülbelül 12500 új lakásra vonatkozó építési engedélyt adtak ki, 2016-ban mintegy 20 ezerrel többet! A jelenlegi vevői kereslet melletti projektfejlesztések átfutási idejének figyelembe vételével ezt a többlet lakásszámot 2017 végére, 2018 elejére adják át. Ráadásul idén eddig kétszer annyi engedélyt adtak ki, mint tavaly ilyenkor. Ez soknak tűnhet, de ha megvizsgáljuk a magyarországi 4 milliós lakásállomány átlagéletkorát és összevetjük a tervezett és remélt ötven éves élettartammal, akkor arra jutunk, hogy évi 40-80 ezer lakásnak kellene - lehetne - épülnie vagy teljes körű felújításon átesnie. Ezt a mennyiséget még mindig nem értük el, vagyis most pörög fel az ágazat arra az ütemre, ami az átlagos műszaki jellemzőjű lakásállomány fenntartásához kellene.

MA: Mire számítotok a következő években?
 
KJ: A gazdasági helyzet erősen hat arra, hogy költenek-e új lakásokra az emberek. A néhány évvel ezelőtti – lakásépítési szünetet eredményező – válság idején is elsősorban a gazdasági környezet fékezte és akadályozta az ingatlanfejlesztési folyamatokat. Valójában a piac erősen befolyásolható: fejlesztők, politikai és gazdasági döntéshozók nyilatkozatai pozitív és negatív irányban is komolyan elmozdíthatják a működését. Az utóbbi időszak kedvező gazdasági folyamatai, és ezzel a hazai befektetői-fejlesztői szándék megerősödése (valamint a külföldi befektetői bizalom visszanyerése) eredményezett egy olyan optimizmust és pozitív elmozdulást, ami felpörgette a lakásépítést. A kedvező piaci változásokat okozó tényezőket tekintve a CSOK helyett sokkal inkább az új lakásépítések 5%-os ÁFA kulcsa meghatározó. Ez pillanatnyilag mindenkinek jó, de a hosszú távú döntéseket ennek a sorsa befolyásolja. Már most attól függ, ki mennyit terveztet és engedélyeztet, hogy várhatóan átfut-e a kérdéses időszakig (az 5%-os ÁFA kulcs jelenlegi véghatáridejéig, 2019.12.31-ig) a projekt. Amíg bizonytalan, hogy hosszabb távon is fennmaradhat-e ez a piacélénkítő adómérték, a piac is óvatos marad a nagymértékű és gyors ütemű lakásfejlesztési folyamatok 2019 utáni folytatását illetően

 
MA: Milyen következményeit látjátok mindennek építészeti oldalról? Hogyan jelenik meg a mostani beruházói-fejlesztői hozzáállás a házakon?
 
KJ: Ami legfőként befolyásolja az építészetet, az nem más, mint hogy jelenleg annyira megy a piac, hogy a fejlesztők nem kényszerülnek rá az extra szolgáltatások nyújtására. Ez nehezíti az építész helyzetét, hiszen nem kell és nem is lehet nagyon feszegetni a határokat. Egy jó lokáció, megbízható fejlesztővel és jó építésszel együtt önmagában eladhatóvá teszi a lakásokat, amiknél a funkcionalitás a fontos, továbbá hogy a vevő lássa a jövőképet leendő otthonában. Ha ezek közül bármelyik tényező hiányzik, akkor válik nehezebbé az értékesítés. Egy-másfél év múlva viszont számíthatunk akkora túlkínálatra, hogy a vevő már extrákat várjon el a pénzéért. Ugyanakkor a jelenlegi eladások árszintjéből és fejlesztői hasznából arra következtethetünk, hogy ez a különbözet kitermelhető lesz a fejlesztők részéről.
 
MA: Hogyan álltok hozzá ezekhez a projektekhez? Milyen pluszt tudtok adni az adott lehetőségeken belül, amitől a házakat a magatokénak érzitek?
 
KJ: Az építészeti minőség tekintetében mindig hozzá szeretnénk tenni valami – a piac és a fejlesztők által nem feltétlenül elvárt - többletet a projekthez. Fontos az egyes projektek saját építészeti identitása, egyedisége. Ha pusztán fejlesztői oldalról közelítenénk, akkor minimális kockázattal, jól bevált sémák szerint, gyakorlatilag új lakótelepek épülnének. Harcolni leginkább a tömegformálásért tudunk, de még ez sem mindig sikeres. Mi a 4D Építész Stúdióban nem feltétlenül a piac legolcsóbb házait tervezzük, de a fejlesztői szempontok szerint reálisan megvalósíthatót és mindenképpen unikálisat. Attól, hogy tudjuk, körülbelül mi fér bele egy két szobás 44 m²-es lakásba, az egyediség érzése és a lakók privát szférájának biztosítása ötletes, de nem feltétlenül drágább építészeti megoldásokkal megadható. Banitz László vezető tervező társammal és tehetséges fiatal építészekből álló dinamikus tervezőcsapatunkkal arra törekszünk a lakóépületek tervezése során, hogy lehetővé tegyük munkánkkal, hogy aki beköltözik az általunk tervezett épületekbe, olyan privát terekhez, saját mikrokörnyezethez jusson, amiben jól érzi majd magát, ahova szívesen megy haza. Legyen kilátása, szeparált terasza, árnyékos külső étkezője. Emellett mindig újat is kell mutatnunk, nem csinálhatjuk minden projektnél ugyanazt. Itt érhető tetten az építész szerepe, hogy mindezt megkaphassa a lakó, de lehetőleg beruházási költségemelkedés nélkül. Ezen a kötélen táncolva jutunk át a túloldalra úgy, hogy a fejlesztő lehetőleg ne engedje el félúton a kötelet…

 
MA: Ez hatalmas kihívás.
 
KJ: Ez a legnehezebb. Úgy hozzátenni a projekthez, hogy a beruházási költség ne vagy csak alig emelkedjen, de az értéke igen (vagy igényesebb fejlesztések vonatkozásában lényegesen nagyobb legyen az eladási árakban is realizálható hozzáadott érték, mint a többlet beruházási költség). A sikeres projektek létrejöttéhez elengedhetetlen a profi beruházó, aki tudja mit akar építeni és kinek. Fejlesztői oldalról nagy felelősséget kell vállaljon a projekt előkészítésével, a piaci igények felmérésével és a beruházási program reális összeállításával és nem utolsó sorban a tervező kiválasztásával. A Cordiával – mint az egyik legnagyobb hazai ingatlanfejlesztővel - például azért dolgozunk nagy örömmel, mert egy olyan beruházó, amelyik mindezeken túl az irodánk által képviselt építészeti igényességet és a tervezési munkánkkal realizálódó hozzáadott értéket is figyelembe veszi, sőt értékeli! A munkánkkal kapcsolatos ilyen beruházói visszajelzések és házaink használóinak, lakóinak elégedettsége sok erőt ad nekünk ahhoz, hogy ne adjuk fel az új és maradandó építészeti értékek teremtését célzó szakmai küzdelmünket, kitartásunkat – és a hazai piac nehézségei ellenére – megszállottságunkat és mesterségünk őrült szeretetét.
 
MA: Hazánkban a legtöbb esetben mégsem lépnek túl a lakóépület-fejlesztések a bevált megoldásokon.
 
KJ: Igen, a nagy fejlesztéseknél sokszor sajnos ez jellemző. Aki lakásvásárláskor meg akarja fizetni a különleges megoldásokat, az inkább a kisebb laksűrűségű fejlesztéseknél találhatja meg a várt műszaki többlettartalmat. Egy nagyobb projektnél javaslatot tettünk egy – a szokásos többlakásos többszintes lakóépületek koncepciójától eltérő, de eladható össz. lakásterületben ugyanakkora - átriumos, kertkapcsolatos, kisebb sűrűségűnek érzékelhető és alacsonyabb épületmagasságokat eredményező beépítésre. Erős építészeti koncepció volt, de a fejlesztő úgy ítélte meg, piaci kockázatot jelent önmagában az, hogy az eltérő megoldás miatt a meglévő eladási statisztikák alapján jósolhatatlan, kalkulálhatatlan volt a várható vevői érdeklődés. Holott - véleményem szerint – ennél a beruházói rizikónál sokkal kockázatosabb és mégis sikeres vállalkozás volt például annak idején a Nyugati pályaudvar környezetének (West End City Center + irodaházak + hotel) vagy a Corvin sétány fejlesztése azokon az előtte óriási nehézségekkel küzdő területeken. Ehhez képest mit jelentene ma 200 lakás megépítése új szemlélettel? Meggyőződésünk, hogy a lakásépítési-fejlesztési trend diktálásában lehetne újjal kísérletezni, hiszen a kisebb projektek is igazolják, hogy a vevők jelentős része vágyik a szokásostól eltérő, különleges és egyben inspiráló lakókörnyezetre. Ha a projektek 80%-a maradna is a bevált sablonoknál, miért nincs jelen 20%, ami mást kínál? A válasz az, hogy amíg ennyire jól megy a bevett megoldás, addig maradnak annál, hiszen ez a beruházói kockázatminimalizálás alapkritériuma. Amint a piac igényelni fogja, vállalni kell majd az újítást, és akkor majd az építészek is szabadabb kezet kaphatnak, ami természetesen nem csak lehetőséget, hanem jóval nagyobb felelősséget is jelent.

 
MA: Miben térnek el a kisebb sűrűségű fejlesztések?
 
KJ: Példaként hoznám egy most aktuális, három darab négy lakásos, nagy teraszos, kertkapcsolatos lakóépületből álló, nemsokára átadásra kerülő madárhegyi mini lakóparkunkat. A fehérre vakolt és faburkolattal ellátott házak már tömegükben sem szokványosak. A magánkézben (és főként külföldi tulajdonban) lévő projekthez a projektelőkészítő fázist is vállaltuk, vagyis fejlesztői feladatokat is elláttunk. A piaci átlagnál sokkal jobb műszaki paraméterek és karakteres építészeti megjelenés volt a cél: levegő-víz hőszivattyús rendszerrel korszerű mennyezetfűtést-hűtést, napelemekkel pedig 75-80%-ban önálló áramellátást terveztünk. Mindez 40-50 ezer forintos drágulást jelentett a beruházási négyzetméter-árban, ami gyakorlatilag már a vevői előlegfizetéssel, a lakások lekötésekor megtérült. A lakások realizált eladási ára négyzetméterenként 150.000-180.000 Ft-tal több volt a hasonló, de szokványos építészeti-műszaki minőséget/tartalmat kínáló projektekhez képest. E projektnél a garázstól a penthouse szintig lift is beépült. Ez is komoly, sokmilliós plusz beruházási tételt jelentett, de csak a penthouse szinti lakás eladásából kétszeres többletbevételt hozott, mert az idősödő házaspár csak a lift miatt merte megvenni az amúgy vágyott felső emeleti, nagy teraszos, panorámás lakást. Ez esetben a plusz műszaki tartalom nemhogy igény, de szükséges elem is lett. Mindehhez viszont alapfeltétel a megrendelő részéről a nagyfokú bizalom, a tervezői oldalról pedig az esetleges konfliktusok, a rögösebb út felvállalása is. A vásárlók közül pedig azok keresik az ilyen kevéslakásos háztípust, akik szeretnének igényes családi házban élni, de a telek, a kert gondozásának terhei nélkül; továbbá nem engedhetik meg maguknak, hogy nagyértékű telekvásárlást teljes egészében finanszírozzanak egy önálló családi házhoz. Ezekben az ikerházas vagy négy lakásos projektekben tudunk építészeti-műszaki többletet adni, tervezőként olyan plusz értéket teremteni, mely fejlesztőnek és vevőnek egyaránt pozitív hozadékkel bír.

 
MA: Ezek szerint fizetőképes igény is mutatkozik rá?
 
KJ: Ritkán kerül a tervező ilyen jó helyzetbe, vagy talán úgy is fogalmazhatnék, hogy sokat kell küzdeni és tenni azért, hogy egyre többször találják meg az ilyen lehetőségek. Ezek a projektek azt bizonyítják, van létjogosultsága annak, hogy többet nyújtsunk. Meggyőződésünk, hogy a jó beruházóban van igényesség, a várható hozzáadott értéknek megfelelően árazza be a partnereit. A vásárlók egy rétege is hajlandó ezt megfizetni. Ha nem kerül sokkal többe, de jól üzemeltethető, komfortos és környezettudatos, akkor plusz költséget is felvállalnak érte. Hogy ilyen munkához jussunk, az viszont nem a szerencse dolga. Törekvésünk az építészeti minőségből táplálkozó szakmai maximalizmusra sokáig szélmalomharcnak tűnt, azt éreztük, hogy mindezt a hazai piac nem értékeli - évek munkájával értük el, hogy a megbízók is úgy döntsenek, előnyös és kifizetődő ezt a többletet felvállalni. Az utóbbi években kezd az építészeti hitvallásunk visszaigazolódni. Ma pedig már a fejlesztők is tudják, mire számíthatnak tőlünk, emiatt mostanában sok hazai projektünk is van. Az utóbbi időben már olyan megtisztelő felkérést is kaptunk, hogy egy siófoki villapark projektben a generáltervezés mellett az ingatlanfejlesztő és beruházás-szervező csapat tagjaként is vegyen részt a 4D.
 
MA: Ez nem volt mindig így?
 
KJ: Évekig szinte semmilyen munkánk nem volt itthon. 2009-től kezdve egyre több külföldi projekten dolgoztunk. Akkor a hazai gazdasági környezet miatt kialakult építőipari válság elején vágtunk tehát bele a külföld felé történő nyitásba. Az Equator European Architects hálózata éppen akkor keresett magyar partnert. Szigorú előminősítési rendszerrel, egy évi versenyzés után 2009. márciustól lettünk a tizenegynéhány cégből álló nemzetközi hálózat egyetlen magyar tagja. Ezzel olyan nemzetközi marketing lehetőségekhez jutottunk, mint például szereplés a cannes-i MIPIM (a legnagyobb nemzetközi ingatlanfejlesztési vásár) kiállítói közt, amit egyedül nem értünk volna el. E lehetőségek nélkül a nemzetközi színtéren lehetetlen eredményeket felmutatni.

MA: Sok iroda tervpályázatok útján próbál kilépni az országhatáron túlra. Ti hogyan indultatok el, mi volt az első projektetek?
 
KJ: Egyszerűnek és sokszor reménytelennek tűnik az az álláspont, vagy nyitási koncepció, ami csak tervpályázatokra alapoz. Külföldre kimenni, projektek – sokszor bevételt nem eredményező, ugyanakkor igen költséges – előkészítésében aktívan részt venni, és a potenciális megrendelőket a munkánkkal meggyőzni, szerződések megkötéséig eljutni, majd számunkra ismeretlen közegben szakmailag jó minőségben teljesíteni a tervezési munkát, majd pozitív visszajelzést kapni az ottani használóktól az egy másik szint, és mi ezt a nehezebb utat vállaltuk fel. 2010-ben egy közbeszerzés útján választottak ki bennünket egy oroszországi sportközpont tervezésére. Az általunk csak Lipecki Rolling Stonesnak nevezett projekt három sportarénát foglalt magába, és a munka során olyan szakmai megbecsülésben volt részünk, ami az itthoni közegben sajnos nincs, vagy csak nagyon ritkán van jelen. Oroszországi tervezési tevékenységünknek ez lett volna az egyik megépült zászlóshajója, de az orosz-ukrán ellentét és a politikai, gazdasági válság sajnos elvont minden forrást a nem katonai jellegű beruházásoktól, így ez a projektünk a mai napig befejezetlenül áll – a félbehagyott épületeink egy jobb jövőt és befejezést remélnek. Az orosz piaci válság sajnos több orosz projektünket állította meg, ugyanakkor nem adtuk fel abba vetett hitünket, hogy a magyar-orosz építőipari együttműködés újra megélénkül, és többéves orosz piaci tapasztalatunkat, nyelv- és piacismeretünket újra hasznosítani tudjuk. Az orosz piaci tervezői munkánkkal párhuzamosan elindultak svájci, dubaji és floridai tervezési helyszínű munkák is.

MA: Mi volt a legtanulságosabb külföldi tapasztalatotok? Itthon mi jelentkezik hiányosságként? 
 
KJ: Talán a fehéroroszországi Minszkbe tervezett jégcsarnok, ami egy nagyobb fejlesztés része volt. Ott jelentősebb méretű lakásfejlesztési projektből nem hiányozhat a hozzá csatlakozó infrastruktúra, így ennél a minszki beruházásnál is előbb épülnek meg a kiszolgáló funkciók, mint a lakóépületek. Jó hasznát vettük a fejlesztői oldalon szerzett tapasztalatainknak, mert több ponton tudtuk racionalizálni a projektet, az üzemeltetési szempontokat is figyelembe véve. E tapasztalatunkkal összevetve tanulságos, hogy itthon az intenzív és nagyívű fejlesztések kiegészítő funkciói, infrastruktúrális fejlesztései milyen gyakran hiányoznak. Például a lakótömb-fejlesztésekhez kapcsolódóan nagyon ritkán találkozunk iskola, óvoda, egészségügyi- és sportlétesítmények építésével. Vannak persze pozitív példák Budaörsön, Törökbálinton és még talán említhetnénk néhány kivételesen szerencsés lokációt. Ám sajnos sok helyen még a helyi szabályozási terv sem foglalkozik a lakásfejlesztésekhez szükséges közfunkciók létesítésének előírásával - holott ebben lehetne nagyobb szerepe a helyi döntéshozóknak; és ezekkel a lépésekkel tudatosabban formálhatnánk épített környezetünk jövőjét, és az újonnan épülő sok új lakás lakóinak életminőségét.
 
Mizsei Anett