Tervezői válasz: Elite Park

"Bármilyen hihetetlen, de egy profitorientált projektnél a lakó és a "lakozás" érzetének valós megteremtése a cél..." – írja Székelyhidi Gábor, az Elite Park vezető tervezője Winkler Márk kritikájára adott válaszában, melyben részletesen ismerteti a tervezést befolyásoló formai, szerkezeti és funkcionális szempontokat.

Saját értékrendemben kritikus szakmai véleményt csak rálátással, körültekintéssel, jobbító szándékkal és egyértelmű céllal érdemes megfogalmazni. Az „Élet a hegyen – …" című cikket ezek alapján nem tudom hova tenni. A rálátás igényét, vagy a körültekintést – de mondhatnám a nyílt őszinteséget is – a cikk megszületése közben nem tapasztaltam, így csak a jobbító szándékot tudom feltételezni. De mi annak valódi célja? Egy elrettentő példa bemutatása mindenki okulására, vagy valamiféle a konkrét épületen túlmutató lakáspolitikai üzenet átadása. Ha az első, akkor hiányolom az ok-okozati viszonyok valós feltárását, ha a második, akkor az átfogó cikket, mert a téma többet érdemelne egy látszólagos épületkritika pajzsa mögé bújó, helyenként túlfűtött meggymag lövöldözésnél.

Az Elite Park projekt számomra és a létrejöttében közreműködőknek – megkockáztatom az épületet választó lakóknak – nem egy „építészetileg semleges ház". Kötelességemnek érzem, hogy a fenti cikkre reagáljak és tágítsam azt a horizontot, amit a szerző az epiteszforum.hu olvasói elé tárt.

Előjáróban: a tervtanács a projektre nem tett olyan kijelentést: „példaértékű építészeti remekmű". Ez a minősítés a 2016-os „Év tervezett lakó projektje" cím elnyerése után jelent meg sajtóorgánumokban – így az epiteszforum.hu-n –, valamint az egyéb marketing felületeken. Hogy kitől ered, ki-kitől vette át nem tudom (nem emlékszem), de ezt és ennek ellenkezőjét is túlzónak érzem.

A projekt 3 épületből, 706 lakásból, ~ 83.700 m2 teljes szintterületből áll és sok esetben a koncepció csak egyben értelmezhető, így a leírásom egyszerre egy projekt és egy már elkészült épület bemutatása.

Háttér: a projekt ötlete és a tervezési programja 2015 év elején fogalmazódott meg. Az 5%-os áfa könnyítés, CSOK vagy a később tapasztalható lakásépítési boom még sehol. A fejlesztő magánember, aki a 12 év alatt a 30 országra kiterjedő gazdasági alaptevékenysége mellett az eredeti, építőmérnöki végzettségéhez közelebb álló ingatlanfejlesztésben is alkotó nyomot kívánt hagyni; őszinte elképzelésekkel, a projektet a saját cégcsoportjáról elnevezve, a 2. ütembe költözés tervével és igen, 100%-ban a saját magánvagyonát kockáztatva nem veszteséggel. A ma is megcsodált, budapesti bérpaloták zöme e szellemben született. Bárcsak ma is többen gondolkoznának így, vagy tehetnék ezt meg elsősorban nem a szerencséjükre alapozva.

Nagyberuházásnál a programalkotás nem az építtető és tervező között egy sör mellett megbeszélt úri huncutság. Gazdasági, műszaki, energetika, értékesítési, jogi, akár szociológiai (és még sorolhatnám) kérdésekben jártas team több hónapnyi közös mérlegelése – amiben a tervező is ugyanakkora jogkörrel rendelkezik, mint bárki más.

mert egy több tízmillió forintos lakást megvásárló ember nem ostoba, tud mérlegelni és sokkal tudatosabb, mint akár csak 25, 10, vagy 5 éve. Szerencsére, mert ez a lakáspiaci szabályozót, fejlesztőt és mindenki mást – beleértve a tervezőt is – pozitív nyomás alá helyezi. Így a nyugati és hazai fejlesztéseket talán záros határidőn belül valóban összemérhetjük és nem egy 100 m-es sprinter, valamint egy középtávfutó eredményeit nézegetve kell eldönteni ki a jobb. Persze ezek után is szubjektív, hogy kinek mit jelent „lakozni", vagy az „otthonos" szó.

Egy programalkotás közben markáns nézetkülönbségek adódnak. Tervezőként fájó volt, hogy kizárólag a földszint közterületek határolta részeire kerültek kereskedelmi, szolgáltató téregységek. Mi ezen terület 80-85%-t hasznosítottuk volna így – tekintettel a kiinduláskor meglévő infrastrukturális környezetre. Egy közhasználatra 100%-ban megnyitott parkosított telek és aktívabb térhasználat állt szemben a hagyományosabb pihenőparkos lakópark igényével. Végül a második koncepció nyert. Az utcai kereskedelmi funkciók mellett fitness-wellness és közösségi tereket tettünk volna az 1. ütembe, bölcsődét vagy óvodát az 1. és 2. ütem közötti belső parkosított játszótérre tájolva, vendéglátást, kávézót, éttermet, reggelizőt, pékséget a 2. és 3. ütem közötti passzázsra. Mára talán a piackutatások és a lakói igények is visszaigazolják ezen ötletek és a vegyes funkcionális használat értékét.

Tér, tömeg, szerkezet és funkció egységében gondolkodtunk.

Egy cca. 27.000 m2-es telken a 28 m-es építménymagasság (36 m-es legmagasabb építési ponttal), az 50% terepszint feletti beépíthetőség és a 3,0 m2/m2 terepszint feletti szintterület elég nagy tömegeket hoz létre bárki, bármit és bárhogyan is építsen rá. 20 év alatt Budapesten nem láttam magán fejlesztést, ami nem akarta alapból „kimaxolni" a szabályozás adta beépítési lehetőségeket. Itt nem ez történt, lemondva a lehetőségek cca 20%-ról. Ez úgy 150 db lakás vagy tisztán 10.000 m2 eladható nettó alapterület. Kétségtelenül előnyére vált a fejlesztésnek – kivéve pénzügyi értelemben.

Amellett, hogy a XI. kerület városfejlesztési stratégiája a lakosságszám megtartását és növelését célként jelöli meg, egyetértek a cikk szerzőjével a szabályozás kérdéskörében. Továbbmegyek: a részletes építési szabályokat és a szükséges városi infrastruktúra mértékét az állami és önkormányzati szervezetek városrészekre kiterjedő, minél több résztvevős nyílt várostervezési ötletpályázatai után kellene meghatározni. Különösen igaz ez a mi tervezési területünkhöz hasonló, jelentősen átalakuló barnamezős zónákra. Szükséges lenne, ha minden fél előre és egyértelműen tudná kitől mit vár(hat) el, így a szakembereknek sem kellene tanácstalanul állni. Egyik oldalon sem. Kár, hogy a közelmúlt ilyen irányú próbálkozásai jellemzően madáchi véget értek, pedig van(-volt) ami tényleg világszintet képvisel(hetne)...  

Ebben a konkrét esetben az építtető és önkormányzat vázlattervi szakaszban településrendezési szerződésben rögzítette a projekt során elvárt építtetői finanszírozású városi infrastruktúra fejlesztéseket és egyéb lényeges műszaki igényeket.

Hiszem, hogy esetünkben városépítészeti értelemben sem hagytunk ellehetetlenítő nyomokat.

A Tér: legyen minél nyitottabb, átláthatóbb és sokféle módon hasznos.

Az utakon és az égtájakon kívül sok mindenhez nem lehetett és volt érdemes igazodni. A környezet 10-15 éven belül várhatóan erősen átalakul. Igyekeztünk a folyamatot elképzelni, arra reagálni és ráhatni – figyelembe véve a szabályozás élő elvárásait. Jellemzően a zártsorúságot és a térfalakat a tömb közterületi vonalán. Betartottuk, de oldani is akartuk épületközökkel és nagyméretű tömeglyukasztásokkal. Az utóbbit a térszínen, mivel a közlekedő embernek ez az alap helyzete és szerintünk városi közegben ez ad a legtöbbet átlátással, mikroklíma javítással. Az 1. és 3. ütem tömegét meghatározó lyukasztás az utcai épülettömeg harmada (minden irányba), egyben a párkány alatti homlokzatmagasság fele. Én személy szerint arányosnak és nem nyomasztónak tartom.

A felmenő épülettömegek rendezett terepszinti beépítési lábnyoma <30%. A telek maradék 70%-a diverzifikáltan hasznosított helyenként térszintjében is megmozgatott közös, elsősorban zöldfelületi tér. A tömegek elhelyezésével térközöket, átlátási és átszellőzési irányokat akartunk képezni, de valóban a jövőben 2 térrész is gyalogos tengellyé válhat az átépülő tömbön keresztül. Egyik sem ott, ahol a cikk szerző „figyelmes szemlélőként" passzázst, sétálóutcát vélt felfedezni

Az előkerti sávokban sétány, fasor, több mint 85 db „közterületi" parkoló létesül (részben már létesült) külsős használatra, így a Barázda utcát eddig kaotikus módon használó autósoknak is. A lakói parkolók 100%-ban a terepszint alatt kaptak helyet. A telekbelső keleti oldala és az ütemek közötti udvarrészek elsősorban parkosított gyalogos közlekedők, illetve pihenőtéri és játszóudvari zónák. A 2. és 3. ütem közötti passzázs eredeti építészeti koncepció és építtetői koncepcióváltás esetére vendéglátó funkcióknak kitelepülési lehetőség. Szándékoltan nem akartunk a belső kerti területeket épített kerítésekkel vagy támfalakkal felosztani. Bízunk benne, érezve az egységes tér erejét ilyet a lakó sem tesz. Az aktívabb használati zónákat a földszinti lakásoktól 3 m széles „belső" előkert, jellemzően közel 1 m-es szintváltás és bokros, összefüggő talajtakarós növénykiültetés határolja el. Csenevész bokrokat nem terveztünk, de egyelőre fel nem lombosodott növényzetet, vagy el nem ültetett sövénysorokat igen.

A telek déli sávja parkosított szabadidős, valamint pihenő- és sétatér olyan elemekkel, mint szabadtéri felnőtt edzőtér, vagy a csapadékvizeket telken belül felfogó kerti tó (ami mellett további nagy méretű föld alatti tározó is épült/épül még). Ez a terület a későbbi keretes tömb beépítés esetén egy jóval nagyobb belső park része lehet – várhatóan akkor sem „sétálóutcaként".

A teljes közös zöldterületek cca. 10%-t adja együtt az 1. és 3. ütemek „belső udvari" kertje, amire viszonylag sok lakás tájolt egyszerre. Szélessége déli irányba 20-ról 25 m-re szélesedő. Nem passzázsnak, hanem díszkertnek szántuk; terepsík váltással, a szándékhoz igazodó növény- és kerti elem telepítéssel, így pl. éjszakai derengést biztosító járósíkba/fűbe süllyesztett hangulati fényelemekkel. A „platók" végeinek szintmagas füvesített és növényekkel beültetett terepletörése valóban lépcső(s), de nem a direkt közlekedést, hanem a direkt vizuális kapcsolatot teremti meg a díszkert, az utca és déli kertrész között. Persze a lépcső fizikailag is valóban átjárható; a déli oldalon rámpán cikk-cakk vonalban, mert a rámpa egy szintkülönbséget hidal át. Utcai irányból alacsony támfal egyértelműsíti a fent írtakat.

A Tömeg: legyen markáns, koncentrált és ne a homlokzati síkok öncélú (akár lakói) öltöztetése határozza meg.

A cikk szerzőjével alapvetően egyező az elvárásunk, még ha más következtetésekre is jutottunk.

A kötelező utcai térfalképzés a tömegalakítás 50%-át meghatározta. Energetikai, zöldfelületi és benapozás maximalizálási célból a tömegeket koncentráltuk, így a további épületrészek észak-dél irányú épületszárnyakként kerültek telepítésre. Épülettömeg felső harmada az 5. emelet felett ferde síkokkal megtörik, formailag önmagában is egyedivé válik, mellette és az utcán állva az ember kisebbnek érzi azt, javul a lakások és a terepsík benapozása, a déli irányú 11 fokos tetősík önmagában közel ideálissá válik napelemes kiserőmű hordozására.

Egy monolitikus tömeg és egy társasház szükségszerűen ismétlődő nyílásrendszere is dinamizálható, amitől az „unalmas" izgalmassá válik még a nagy méretek ellenére is. Vagy még inkább a nagy méreteknél. Esetünkben a dinamizmust a loggiák-erkélyek mélységi síkváltásai és a színek biztosítják. A homlokzati felületre egységes szövetként tekintettünk, ami egyben a szerkezeti rendszer tiszta kivetülése. A szövet lépcsősen eltolt egységeiben a tartószerkezeti alapraszter hosszban, a szintmagasság szélességben (magasságban) köszön vissza. Az egységen belül úgy pozícionált loggia-erkély (a lakások 98%-ban) és nyílászáró, hogy a lakói igényekre való reakció lehetősége is megmarad, tehát szükséges esetben a lakásmix építés közben átosztható a külső változtatása nélkül.

Ma egy ekkora lakóépületnél, elsősorban a hazai szakipar kapacitásaiból, felszereltségéből és képességeiből fakadóan a homlokzati anyagválasztás erősen determinált. Az általános felületeken ezért nagyméretű táblás homlokzatburkolati rendszereket és vakolat-architektúrát alkalmaztunk, anyagválasztáskor az időtállóbb és öntisztulóbb építőanyagokat preferálva. A tömörebb hatású homlokzati alapszövetet a déli oldali homlokzatnál passzív árnyékolási céllal teraszsorokkal és felületében 50%-os árnyékoltságot biztosító fix lamellákkal bontottuk meg. Bár az utóbbi elemek a homlokzati szövet részei is, de az „öncélúság vélelmét" a mögöttes terek nyári felmelegedési számításai egyértelműen cáfolják. Az általunk elvárt külső részletképzéseket 120 részletes csomópont és heti szintű műszaki vezetés – esetenként a kivitelezőkkel folytatott parázs vitákkal színesítve – igyekezett minőségi irányban tartani.

A Szerkezet: legyen racionális, egységesített, gazdaságosan megvalósítható, a szakipari kapacitások függvényében előregyártható.

Az egész épületegyüttes méretében egységes alapraszterre illeszkedik. A választott szerkezeti rendszer mellett elég volt -1 szint mélygarázs létesítése. Magában hordozza a szerkezetek nagyarányú előregyárthatóságát – amivel bár az első ütem kivitelezői csak részben éltek, a továbbiakban már egyértelműen nagyobb szerepet fog kapni. Gyorsítja és egyszerűsíti a kivitelezést az ismétlődően megépítendő szerkezetekkel és az újra felhasználható segédszerkezetekkel. Mindezek az építési költségekben, továbbgyűrűzve kedvezőbb lakás árakban fejtik ki a hatásukat.

El kell ismerni, az 1. és 3. ütem nagyméretű tömeglyukasztása az épület bonyolultabban és fajlagosan drágábban kivitelezhető része – a már leírt előnyük miatt mégis felvállalható. A teherviselés 3 tengely mentén oszlik el: 1) a Barázda utcai homlokzat törtvonalú függesztőpászmás faltartó rendszerén, 2) két lépcsőházi merevítő magra támaszkodó középfőfalon és 3) az ugyanerre átterhelő déli homlokzati faltartón. A hármas faltartó rendszerrel el tudtuk érni, hogy a méreteihez képest rendkívül kecses, 25-30 cm falvastagságú szerkezet hordjon egy jelentős tömeget úgy, hogy az ne korlátozza az alaprajzi kialakítást – minket legalábbis nem korlátozott – és ne borítsa meg a homlokzati szövet rendszerét.

A Funkció: elsődleges célunk a lakói igények minél szélesebb kiszolgálása, ha úgy tetszik a „lakozás" körülményeinek minél szélesebb körű megteremtése volt.

A lakói igény sajátja, hogy rendkívül eltérő, egyben folyamatosan változik a lakó korának, családi állapotának, élethelyzetének, anyagi lehetőségeinek, vagy éppen a lakáspiaci és -politikai változásoknak megfelelően, csak hogy néhány tényezőt említsek.

Egy lakóépület fejlesztésnél a funkcionális rugalmasság az egyik legkívántabb elvárás – fejlesztő és lakó részéről egyaránt – miközben ez az egyik leginkább kötött rendszerű épülettípus.

A rugalmasság biztosíthatóságában ér össze tér, tömeg és a funkció egysége. Ezt szolgálja tömeg, traktus, raszter, szerkezet, közlekedő, nyílás, strang mérete, pozíciója. Rugalmasság, hogy 30 és 130 m2 között 5-6 méretrendben létesüljenek lakások és ezek mixe menet közben – esetleg építés után utólag – bármikor az igények szerint finomhangolható legyen tartószerkezet, homlokzat, gépészeti strang és rendszer módosítása nélkül. Fél, teljes, másfél, két raszter eltérő lakás és lakozás lehetősége.

A lakás legyen elsősorban bútorozható, belakható. A legnagyobb számban készülők adjanak többet, gardróbbal, háztartási helyiséggel, fürdőről leválasztott wc-vel. Legyen a lakás napos, barátságos, a nyílások jóval nagyobbak az előírt 1:8-as értéknél, a parapet üveg, ahogy terasz előtt a korlát is, hogy ne szűkítse a lakó kilátását. Legyen belső helyzetű, de nagyvonalúbb, homlokzatra nyitott fürdőszoba is. Egyáltalán, legyenek nagyvonalúbb lakások is. Minden terasz legyen értelmezhető méretű és csatlakozzon lehetőség szerint minden lakáshoz. Ha belakják muskátlival, gyékénnyel, teraszbútorral, vagy egyébbel az a természetes és várható. A homlokzatot, tömeget nem „sérti", mert a lakói lakozás az épület célja, tehát az alaprendszerének kell ezt elbírnia. Igen, a homlokzatra utólag felfúrt elemek a szabályozást és személyes jóérzésemet is sértik – de nem is ez a jellemző és várhatóan utólag sem lesz az. A lakás lakozás, de befektetés is, ami kiterjed a társasház egészére. Kérem szövegkörnyezetében idézni az embert!

Az egész része természetesen a közlekedési rendszer, annak 3,5-4 m széles fogadóterei, 180 cm széles folyosói, vagy az anyaghasználata. „Szállodai hatás", vagy „szállás épületnél jellemzőbb világítási megoldások" eltérő jelentést hordoznak. Kérem pontosan is idézni. A szükséges méreteken, a külcsínt adó részleteken persze lehet és kell is vitatkozni – ki-ki érezheti szűknek, vagy éppen túl tágasnak, esetleg túldíszítettnek, vagy puritánnak. Folyamatos vita házon belül és tervező-építtető-további felek viszonylatában is. A rendszer teljessége határozza meg mindezeket, de a legfontosabb, hogy önazonos legyen minden elemében.

Az Elite Park elemeiben pedig önazonos a saját véleményem szerint.

De végső soron a lakó dönt. Tekintsük annyira felnőttnek és felelősen gondolkodónak, hogy felméri mit emel le a polcról – amikor a termék összetevők nincsenek elhallgatva – és talán a termék előállító is megérdemel annyi tiszteletet, hogy ismeretlenül nem tekintünk rá „profitvakságban szenvedő igénytelen retrográdként".

Az írásom túl hosszúra sikeredett és mégis nagyon rövidre. Talán ez is jól szemlélteti, hogy a rendszer teljességében, vagy éppen tervezői felelősségében még annál is sokkal összetettebb, mint azt a „figyelmes szemlélő" néha felmérni képes.

Székelyhidi Gábor, vezető tervező, KAS Design Kft.