Társadalmi vita Józsefváros vagyongazdálkodási tervéről: fókuszban a bérházak

Az önkormányzat bérház- és bérlakásállománya összességében nagyon elhanyagolt, egy részük méltatlan lakhatási körülményeket képes csak biztosítani. Összesen 45 bérházat jelöltek bontandónak, ám vannak olyan épületek is, amelyek sorsa városképi, emlékőrzési szempontok miatt egyelőre kérdéses. 

Lakossági fórumot hirdetett a józsefvárosi önkormányzat a kerületi vagyongazdálkodási tervről, amelynek központi eleme a bérház- és bérlakásfejlesztési program, valamint kitérnek a hasznosítatlan vagy alulhasznosított helyiségállomány jobb kihasználásának kérdésére is.

A dokumentumból kiderül, hogy az önkormányzat összesen 130 önkormányzati tulajdonú bérházzal rendelkezik, ezen felül van egy olyan bérház, mely a fővárosi önkormányzattal közös tulajdon, így a tervben összesen 131 bérházzal foglalkoznak. A legtöbb közülük a Magdolna negyedben van, az összes épület 42 százaléka, ezt követi az Orczy, a Csarnok és a Corvin negyed.

Az önkormányzat bérház- és bérlakásállománya összességében rendkívüli mértékben elhanyagolt, egy részük méltatlan lakhatási körülményeket képes csak biztosítani. Mint megjegyzik, több évtizedes örökségről van szó, bár a helyzet javítására történt már néhány kísérlet, itt említik a Corvin-sétány és a Magdolna negyed programot, amelyek a kétezres évek első felében kezdődtek. "Az elért eredményeket nem tagadva megállapítható, hogy nem történtek szisztematikus erőfeszítések az önkormányzati bérház- és bérlakásállomány egészének a megújítására és magas színvonalú fenntartására", summázzák. 

Arra nem látnak esélyt, hogy központi költségvetési forrásból kapjanak támogatást a megújításra, így egyetlen tényleges lehetőségként azt tekintik megoldásnak, ha a meglévő vagyonra építve hajtják végre ezt: „Döntő jelentőségű körülmény, hogy Magyarországon a rendszerváltás óta nincs állami lakáspolitika, nincsenek állami bérlakásépítések, megszűnt az akár csak kis mértékű lakhatási támogatás, és nincs központi forrásból érdemi támogatás az önkormányzati lakásállomány felújítására sem. Külső anyagi források hiányában, ha nem akarjuk, hogy épületeink tovább pusztuljanak, akkor egyetlen lehetőségként a meglévő ingatlanállomány minőségi átalakítása kínálkozik: a legrosszabb állapotú és városképi értéket nem jelentő épületek lebontása, a telkek értékesítése, hasonlóképpen a társasházakban lévő, rossz állapotú önkormányzati lakások értékesítése, és az így nyert bevételből a többi önkormányzati épület és üres lakás felújítása." Ennek a folyamatnak a részleteit tárgyalja a közel 80 oldalas terv, amelynek kiemelt célja az előbbiek tükrében, hogy rögzítse az önkormányzati bérházakkal és az önkormányzati tulajdonú üres telkekkel kapcsolatos közép- (2022-2024) és hosszú távú (2025-2029) elképzeléseket, kijelölje a bontandó, a felújítandó és az épületszerkezeti felújítást nem igénylő bérházak körét.

A terv összesen 45 bérházat jelöl bontandónak, ugyanakkor a vita eredményeként ezek száma és köre változhat, a bontásra javasolt épületek egy része átkerülhet a felújítandóba, és fordítva is. A bontásra javasolt körbe kerültek azok az épületek, amelyek műszaki állapota annyira leromlott, hogy lakhatási minőségük már egyáltalán nem elfogadható. A terv szerint "szintén megfontolandó" azoknak a rossz állapotú, építészeti értéket nem képviselő, alulhasznosított ingatlanoknak a bontása, amelyeknek viszonylag alacsony a lakásszáma, sok bennük az üres lakás, és viszonylag nagy telken helyezkednek el. Szempont még, hogy az adott területen várható-e valamilyen nagyobb fejlesztési projekt - jelenleg ugyanis a Semmelweis Egyetem fejlesztési elképzelései (Tudományos és Innovációs Park, iMedTech Kiválósági Központ, azaz a Science Park projekt) érintik a kerület két tömbjét, a 126-os és 145-ös tömböket, ami néhány rossz állapotú önkormányzati bérház bontását eredményezheti a jövőben. 

A bontásra kijelölés mérlegelésekor figyelembe veendőek városképi, emlékőrzési szempontok is, hogy maradjanak olyan épületek, amelyek őrzik Józsefváros hagyományos építészetét. "Józsefvárosban még mindig megtalálhatók a XIX. században épült földszintes házak, amelyek önmagukban nem képviselnek építészeti értéket, de városképi jelentőséggel bírnak; emlékeztetnek a régi Józsefvárosra. Ezek közül a földszintes házak közül érdemes kiválasztani azokat az ingatlanokat, amelyek műszaki állapotát tekintve felújíthatók, meghatározóak az utcaképben, és hasznosítással vagy funkcióváltással működtetésük fenntartható."

Mindent azonban nem lehet megőrizni, "mert nem tudjuk miből felújítani és előbb-utóbb menthetetlenül tönkremennek". Az optimális az lenne, ha megtalálnák az egyensúlyt az értékőrzés és a bérházfejlesztést szolgáló bevételtermelés között, a társadalmi egyeztetésnek ez az egyik központi célja. Az értékőrzés módjáról azt írják: nem biztos, hogy mindegyik régi épületet lakóházként kell megtartani, más funkciók is elképzelhetőek, és azt is lehetségesnek tartják, hogy kiürített épületeket a megtartásuk kötelezettségével terhelten adnak el. Emellett nem minden lebontandó ház telkét akarják eladni, lesznek olyanok, amelyek helyén közterület, park, játszótér, rekreációs terület létesül. 

A bontással érintett házak a Bauer Sándor, a József, a Magdolna, a Karácsony Sándor, a Tolnai Lajos, a Bérkocsis, a Vajdahunyad, a Tisztes, a Kis Fuvaros, a Kőris, a Dugonics, a Szigony, a Dobozi és a Lujza utcában állnak. Emlékőrzési szempontok miatt 11 ház bontása kérdéses, ezek az Auróra, a Koszorú, a Lujza, a Karácsony Sándor és a Kis Fuvaros utcában találhatóak. A Mátyás tér 2-es szám és a Baross utca 107-es szám alatti házak szintén ebbe a kategóriába esnek: előbbi azért, mert a tér kulturális múltjának utolsó megmaradó eleme, utóbbi pedig azért, mert a Losonci negyed Baross utcai szakaszának egyik utolsó megmaradó eleme, és "szakszerű, teljes körű felújításával újra a mindennapi józsefvárosi kultúra részévé lehet tenni".

"A bontandó épületeket és üres telkeket az ingatlanfejlesztők széles körével kell megismertetni. Józsefvárost rá kell tennünk a fejlesztők térképére", írják. „Az értékesítési tevékenység akkor lesz sikeres, ha keresletet tudunk generálni, ha a fejlesztők minél szélesebb körét Józsefvárosba tudjuk csábítani." Ugyanakkor "az sem lehet cél, hogy minden lebontott ház helyén hatalmas új épületek jöjjenek létre. (...) Nem szabad mindent beépíteni, de szükség van az értékesítésből származó bevételekre is."

A terv készítése során 49 önkormányzati bérházat jelöltek felújítást igénylőnek. A műszaki felmérések szerint a bérház-állomány mindössze 29 százalékával nincs felújítást igénylő alapvető szerkezeti probléma, ami annyit jelent, hogy sürgős beavatkozásra nincs szükség. Ezek a viszonylag nagyobb épületek, így a teljesen önkormányzati tulajdonú házakban lévő lakások (2633 db) 36%- a ezekben van.

Az önkormányzat tulajdonában jelenleg összesen 4128 lakás van, közel kétharmaduk önkormányzati bérházban található, egyharmada társasházi lakás. A lakások kétharmada egyetlen lakóhelyiséggel rendelkezik, közel 30%-a komfort nélküli vagy szükséglakás. A romos és felújítandó kategóriákba tartozik a lakások 51 %-a, jó vagy felújított állapotban viszont csak a 9% van. 

A tervben a Diószegi tömbnek nevezett, a Diószegi utca - Kőris utca - Orczy út - Sárkány utca által határolt területen egy nagyobb léptékű fejlesztési terv potenciális megvalósításáról is írnak, amely az Orczy negyed városrehabilitációs program folytatásaként, a Semmelweis Egyetem fejlesztési tervei mellett jöhetne létre több, bontásra javasolt ingatlant érintve. A részben többemeletes, részben pedig földszintes bérházas ingatlanok csoportjának területe több mint 10 ezer m², a telekcsoportba összesen 6 ingatlan tartozik, amelyeket "célszerű együtt kezelni, és egy tömbszintű fejlesztési tervet kidolgozni rá". A kijelölt tömb területe nem áll értékvédelem alatt. Az épületek között van, amelyik már annyira leromlott állapotú, hogy indokolt a bontása, ám több épület esetében egyelőre nem egyértelmű a beavatkozás, hasznosítás formája.

A vagyongazdálkodási tervről szóló lakossági fórumot március elsejére szervezték. A társadalmi egyeztetés része egy február végi meghívásos szakmai műhely urbanisztikai, lakhatási, városfejlesztési és ingatlanfejlesztő szervezetek és szakemberek bevonásával, valamint írásos véleményezési lehetőség a szélesebb nyilvánosság számára. Az egyeztetésről azt írják, hogy az Európa Tanács társadalmi egyeztetések szintjeit bemutató skáláján a „konzultáció" szintjének felel meg, melynek lényege, hogy a döntéshozók széles körben kikérik az érintettek és szakértők véleményét, majd a végső döntést a vélemények mérlegelése után a döntéshozók maguk hozzák meg.

A tervet várhatóan 2022 márciusában terjesztik a képviselőtestület elé.