Ketrec a tetőn – Avagy  jogod van, de közöd nincs

A Duna-parti Zsigmond téren az építési szabályoknak megfelelő, a városképhez igazodó irodaépület született a 90-es évek elején. A Szent Magdolna Magánkórház beköltözésével, az új tulajdonos azonban az épület sziluettjét átíró új elemeket telepített a tetőre. Az építési szabályokkal szembemenő, gépészettel és ketreccel megtoldott épülettömeg, és az ahhoz kapcsolódó eljárásrend szomorú korlelet, melyet az épület eredeti tervezője, Luchesi Fekete Ottó elmesélésében és dokumentálásában adunk közre.

Csányi Vilmos, humánetológia professzor munkáiból tudjuk, hogy az emberek alkotta társadalmak jellegzetessége a rendkívül fejlett szabálykövető viselkedés. Az ember szeret szabályokat szerkeszteni, konstruálni és szereti azokat betartani. A tudományos megfigyelés ugyanakkor nem tér ki arra, hogy az ember a szabályokat szereti nem betartani is. Minden attól függ. A gyakorlatban minden attól függ, hogy a szabályokból mit tartanak, mit tartatnak be. Az általános emberi viselkedést befolyásoló szabályok közül néhány csak lazán kapcsolódik az építéshez. Ilyen a szerzői jog, amely vonatkozhat bármely dologra, melynek létrehozása önálló szellemi alkotásnak nevezhető, például egy épületre is.

Vannak azonban közvetlenül az építéshez kapcsolódó szabályrendszerek, melyek az építés sokféle szempontjára vonatkozhatnak. Nem merülök el a részletekben, de mindenki számára nyilvánvaló hogy a különféle helyekre építhető épületeknek szabályozzák például a  magasságát. Vannak kultúrák ahol a magassági előírások viszonylag egyszerűek: az épület nem lehet magasabb, mint környezetének fái. Előfordul azonban az is, hogy egy nagy kiterjedésű területet övezetekre osztanak és meghatározzák az egyes övezetekben építhető épületek magasságát. Ha két övezet beépítési magassága között jelentős különbség van, akkor a határon lévő épület(ek)re speciális szabályok vonatkozhatnak.

Ennyit bevezetőnek, nézzük esetünket!
A Zsigmond tér 10 (hrsz. 14 955) alatt 1987-1992 között, az építés idején érvényes építési szabályokat mindenben betartva irodaház épült.[1] Az elkészült épület beilleszkedett a budai Duna-part városképi sziluettjébe. A Budapest Főváros II. kerület Építési Szabályzat 28/2019 (XI 27) 74 § (5) b) pontja kifejezetten ezen épület magasságára vonatkozik, lefekteti, hogy az nem lehet magasabb, a meglévő (2019-es) állapothoz képest. Az 1992-2021 között eltelt cca. 30 év alatt az épületnek több Tulajdonosa volt. 2021 év folyamán az éppen aktuális Tulajdonos/Építtető[2] egyrészt megindította az addigi irodaház egészségügyi intézménnyé való átminősítését, másrészt minden bejelentés és engedély nélkül az épület tetőszintjére cca. 50,0 m2 alapterületen cca. 4 m magasságú összefüggő épületgépészeti építményt telepített.

Az átalakított épület, a Szent Magdolna Magánkórház Mozgásszervi Magánrendelőjeként 2022 elején nyitotta meg szolgáltatásait.[3] Az épület folyamatban lévő átalakítása közben, mint az épület eredeti tervezője (lásd még: szerző) több alkalommal, több módon próbáltam meg felvenni a kapcsolatot a Tulajdonossal/Építtetővel. Megkeresésemre a kórházat üzemeltető Cég ügyvezetője azt válaszolta, hogy semmi közöm az egészhez, ne háborgassam Őt.

Más utat kellett választanom. A Bp. II ker. Önkormányzat Polgármesteréhez intézett 2021 09.20-án kelt beadványomban – jogilag lakossági észrevétel – felhívtam az Önkormányzat figyelmét a megváltoztatott építményre.[4] Az Önkormányzat először felszólította[5] a Tulajdonost/Építtetőt, hogy az engedély és bejelentés nélkül épített gépészeti berendezések megjelenését tegye szabályossá, majd az ügyben utólagosan (sic!) településképi eljárást folytatott le.[6] Az utólagosan lefolytatott településképi eljáráshoz, a Tulajdonos/Építtető által beadott dokumentáció nem tartalmazta sem az előzőekben idézett, kifejezetten az épületre vonatkozó magassági előírást, sem az eljárás megkezdésekor már elkészült, a fotókon látható építmény valós adatait. Helyszíni szemle nem történt.

Arról hogy az utólagos településképi eljárás során az Építtető/Tervező tudatosan megtévesztette az Önkormányzatot két alkalommal e-mailben tájékoztattam az Önkormányzat Főépítészét.[7,8] A bejelentés(ek) nyomán az Önkormányzat Főépítészi Hivatala több kísérletet tett a Tulajdonossal/Építtetővel való kapcsolat felvételére. A találkozó végül csak 2023 márciusában jött létre, amely egyben az első helyszíni szemle volt. A szemlét követően az Önkormányzat Főépítészi Hivatala kötelezettségi eljárást indított. A kötelezettségi eljárás tárgya az utólagosan lefolytatott településképi eljárásban meghatározott műszaki megoldás végrehajtásának ellenőrzése volt.[9]

Miután a bejelentés nélkül készített építmény szabályossá tételére vonatkozóan a Tulajdonos/Építtető továbbra sem tett semmilyen intézkedést, a felek 2023 augusztusban második helyszíni szemlét tartottak. Ezen a szemlén az Önkormányzat Főépítészi Hivatala, a Megrendelő jogi képviselői, valamint az új Tervező arra az (általuk létrehozott) geometriai problémára kerestek megoldást: hogyan lehet eltakarni egy 4 m. magas építményt, a településképi bejelentésben ábrázolt, az építménytől 50 cm-re lévő 1,5 m magas „valamivel"?

A végeredményt lásd a fotók között. A megoldáshoz az eredeti építésztervező véleményét – bár személye ekkor már minden fél számára ismert volt – nem kérték ki.

Az események sodrásában, az eredeti építész tervező 2023 júliusban kérte az Önkormányzat Főépítészi Hivatalát, hogy nyilvánítsák ügyféllé.[10] Az Önkormányzat hivatalos levélben válaszolt.[11] A válaszból kiderült, hogy:

Az eredeti építész tervező tudomásul vette a jóindulatú tanácsot, azt értelmezve feltette a kérdést:

Az e-mailben kapott csattanós válaszból[12] a következőket tudhattuk meg:

Az adminisztrációs védelmi kör bezárult.

A levél és e-mail váltások ideje alatt, miközben az Önkormányzat Főépítészi Hivatala lelkesen dolgozott azon, hogy az eredeti építész tervezőt minden érdemi információtól elzárja, testet öltött a Megrendelő – Önkormányzat Főépítészi Hivatala – új Tervező képviselőinek közös „szellemi terméke": létrejött a ketrec a tetőn.

Itt a vége, fuss el véle.

Mindebből mi a tanulság?

• Esetünkben „csak" annyi történt, hogy több, az építéshez közvetlenül  kapcsolódó  szabály nem lett betartva és betartatva, ezzel szemben az eljárás technikai részleteire vonatkozó  szabályokat kíméletlenül, betűről betűre betartatták!
  Tanulság: nincs. Volt, van és lesz ez így.
   
• Egy dolog az, ha valaki rendelkezik jogokkal és egy másik dolog az, ha jogaival élni szeretne.
  • Az Önkormányzat írásban foglalt tanácsa alapján az eredeti tervező  szerzői jogi ügyben polgári peres eljárást indíthat. Ezen esetben a szerző képviseletében eljáró ügyvédnek az Önkormányzat már kiadhat információkat. Következésképpen az építésznek, mint személynek, bár vannak szerzői jogai, e jogok személyes érvényesítéséhez azonban nincs jogosultsága. Ha van megfelelő tőkéje megteheti, hogy szakjogászhoz fordul, aki majd képviselni fogja az érdekeit. Az előlegezendő ügyvédi költség több százezer forint.
    Tanulság: hiába vannak jogaid,  ha nincs pénzed jogaid érvényesítéshez.
     
  • A Magyar Építész Kamara Etikai szabályzata  megsértéséért, az eredeti Tervező eljárást kezdeményezhet(ne). Miután a Tervező személye érzékeny adat, azt akárki jöttment nem ismerheti meg így vajon ki ellen lehet megindítani az eljárást?
    Tanulság: nem az a probléma ha a terv szabályokat sért, az a probléma ha kiderül, hogy Te voltál a tervező.   
• Bármely épülettel, a jogszabályokat felrúgva, következmény nélkül, Bárki azt csinálhat amit akar, amihez érdeke fűződik, ha elegendő pénze és megfelelő kapcsolata van.
  KIVÉVE, ha a sértett építésznek (vagy egyéb érdekelt félnek) van alsó hangon fél millió forintja, van ráérő ideje eljárásokat indítani és van néhány éve az eljárások végét kivárni.

Luchesi Fekete Ottó
eredeti felelős építész tervező
Línea Mérnökiroda Kft.
Ügyvezető igazgató

[1] Az építési engedélyezési és annak módosításáról szóló tervdokumentációkat a Linea Mérnökiroda Kft, felelős Építésztervező: Luchesi Fekete Ottó 1987 12. és 1992 03. hóban készítette. A dokumentációk alapján a II. kerület  aktuális elnevezésű önkormányzata építési engedélyt, módosított építési engedélyt majd az építkezés befejezése után használatbavételi engedélyt adott ki.
[2] Tulajdonosok - Építtetők c. PDF, lásd "Letölthető dokumentumok".
[3] A tárgyi épületben az alábbi főbb egészségügyi funkciókat alakították ki: diagnosztika: 128-as CT, másfél teslás GMR, mammográfia, ultrahang, röntgen, intenzív részleg 5 ággyal; műtőblokk: 3 műtő, központi steril, 17 járó beteg rendelő, 48 ágyas fektető részleg; rehabilitációs részleg: tornaterem, hidroterápia, kezelők. Az új technológiákról és a telepítésükről bővebben itt olvashat.
[4] 2021 09 20 Bejelentés c. PDF, lásd "Letölthető dokumentumok".
[5] 2021 11.16. Önkormányzat Végzés c. PDF, lásd "Letölthető dokumentumok".
[6] 2022 05 10. Önkormányzat Tájékoztatás c. PDF, lásd "Letölthető dokumentumok".
[7] 2022 08 03. Bejelentés Főépítész (elküldve 08 29) c. PDF, lásd "Letölthető dokumentumok".
[8] 2023 07.18. Főépítész levél c. PDF, lásd "Letölthető dokumentumok".
[9] 2023 08 17- 08 22 E-mailek c. PDF, lásd "Letölthető dokumentumok".
[10] 2023 07 21 Ügyféllé nyilvánítás kérelem c. PDF, lásd "Letölthető dokumentumok".
[11] 2023 08 01 Ügyféllé nyilvánítás elutasítása c. PDF, lásd "Letölthető dokumentumok".
[12] 2023 09.06 -09.18  E-mailek c. PDF, lásd "Letölthető dokumentumok".

Szerk.: Borenich Levente