Szoros szimbiózis: irodaházak a Ménesi úton

Azonos tulajdonosi kör, azonos rendeltetés, két épület. Ekler Dezső és munkatársai 2005-ben készítették el a volt IBM-irodaház átalakításának terveit, majd 2007-ben ismét megbízást kaptak a Ménesi útra, ekkor a szomszédos telekre kellett új épületet álmodni. A közös üzemeltetés a funkcionális kiosztást megkönnyítette, míg a környezet változatos telepítéséhez való alkalmazkodás szándéka az építészeti kialakítást kissé megnehezítette.

Részletek a műleírásból:

Építészeti műszaki leírás a Budapest, XI. kerület, Ménesi út 22. szám alatti irodaház építési engedélyezési tervéhez

Előzmények

Irodánkat 2007 szeptemberében kérte fel az építtető a két telek egyesítéséből létrejött, 4958/2 helyrajzi számú ingatlanon építendő irodaház építési engedélyezési terveinek elkészítésére. A dokumentációt az önkormányzattal egyeztetve, a vonatkozó előírások és szabályok betartásával, és a megbízóval folytatott konzultációk alapján készítettük el. […] A tervezett beépítésről elvi engedélyezési terv készült, melyet a XI. Kerület Újbuda Önkormányzat Településrendezési és Építészeti-Műszaki Tervtanácsa 2008. január 8-i ülésén engedélyezésre ajánlott. Az érintett telken eredetileg két lakást magába foglaló lakóépület állt, mely építtető szándéka szerint bontásra került. […]

 

 

Beépítési és építészeti koncepció

A tervezett irodaház a Gellért-hegy déli lejtőjén, szabadon álló beépítésű környezetben épül. A Ménesi úton a társas lakóépületek jellegzetes ritmusát helyenként nagyobb léptékű intézményi épületek vagy azokkal összefüggő zöldfelületek oldják. Az érintett telek közvetlen szomszédságában, a Ménesi út 22. szám alatt egy nyolcvanas évek derekán épült s nemrégiben felújított irodaház áll, amelynek üveg függönyfal borítású tömege a terep lejtését követve két karakteresen különböző részre tagolódik. A másik szomszédban, a Ménesi út 26. szám alatt a lazarista misszió épületegyüttese található, amely szintén két eltérő jellegű épülettömböt mutat a tervezési terület felé, az utca felől a rendházat, és egy átjáróval hozzá csatlakoztatva a lakóépületszárnyat. A lejtő felőli harmadik szomszédos telken a Kaffka Margit Gimnázium neobarokk épülete helyezkedik el.

 

 

A tervünkben javasolt beépítést, több lehetséges megoldás elemzése után, a kerületi tervtanáccsal és a főépítészi irodával egyeztetve alakítottuk ki. Ennek értelmében épületünket a Ménesi úti telekhatártól 21 méter távolságba elhelyezett szomszédos irodaház homlokzatának vonalába helyeztük. Ily módon egységesen kialakítható, tágas előkerteket képeztünk, amelyek átmenetet képeznek a gimnázium utcáig felnyúló parkja és a rendház előtt már beszűkülő utcai előkertek tere között.

A terep adottságaihoz igazodó, lejtőn lelépcsőző épülettömeg – a szomszédokhoz hasonlóan – az új beépítésnél is kettős tagolású lesz, de mindkét szomszédjánál számottevően alacsonyabb marad. Téglatest idomaival és lapostetős tömegeivel egyszerre mindkét szomszédos épülethez igazodni próbál, s ezáltal összefüggést teremt azok építészeti megjelenése között.

Az új épület homlokzatainak sötét kőburkolata és szabálytalan módon kiosztott szürke sávablakainak horizontális megjelenése, valamint fémlemez borítású tetőfelépítményei egyaránt lehetővé teszik az illeszkedést a sávablakos, üveg függönyfalas irodaházhoz és a vakolt, illetve téglaborítású és szürke palafedésű egyházi épületekhez.

 

 

Az új, szabadon álló épület kifejezetten irodaházként épül. Gyalogos főbejárata a két különböző magasságú épületrészt összekötő nyaktagrészben helyezkedik el, amit az utcai tömb földszintjének nyugati oldalába vágott tornácon át lehet megközelíteni. Itt, az épület centrumában helyeztük el a lépcsőházat és a liftet is, amelyek így hatékonyan szolgálhatják a rövidebb felső és a hosszabb alsó szinteket is.

Az irodaházat övező tervezett terepalakítás csak kis mértékben tér el a telek jelenlegi teraszos elrendezésétől, és lehetővé teszi, hogy az első két pinceszint túlnyomó részén is irodákat alakíthassunk ki. Az irodákon kívül egy vendégszoba kerül kialakításra az utcai tömb tetején található, tetőterasszal körülvett felépítményben, míg a lejtő felőli alacsonyabb épülettömb tetőteraszára hasonló kialakítású tárgyalóegység nyílik.

A gépkocsik elhelyezését részben az első, illetve harmadik pinceszinten kialakított teremgarázsokkal, részben pedig térszíni parkolókkal oldjuk meg, mely utóbbiak a bejárati udvaron és a kert aljában helyezkednek majd el. A garázsok megközelítését a telek keleti oldalán elhelyezett rámpa biztosítja, amelyet a már ma is meglévő, öröklött lehajtórámpa felhasználásával hozunk létre.

 

 

A telek szabadon maradó déli részén és nyugati oldalkertjében a megtartható, méretes lombos fákat tizenegy új fával egészítjük ki. A bejárati parkolóudvart és lehajtót térkő fedi majd, az oldalkertben futó rámpa kavicsos burkolatú. Az előkertet és az oldalkerteket örökzöldek és cserjék díszítik majd, a kert többi részét díszfű fedi. […]

Az utca felőli telekhatáron a szomszédos irodaház előtti kerítéssel azonos kialakítású kerítés épül tömör falazott szakaszok között elhelyezett, áttört fémszerkezetű kapukkal. A két irodaház közös telekhatárán nem épül kerítés. A Ménesi út 26. felől, a telek lejtős szakaszán a szomszédos ingatlanhoz tartozó támfalkerítés áll, új építésű kerítés csak a fennmaradó szakaszon, illetve a gimnáziummal közös telekhatáron épül, ahol a terep lejtése nem éri el a 10 %-ot.

Szerkezetét tekintve az irodaház nyílásokkal áttört, monolit vasbeton szerkezetű körítőfalakkal és monolit födémekkel, lépcsőkkel épül, lapostetős kialakítású lefedése szintén vasbeton szerkezetű. Homlokzatait kiszellőztetett táblás kőburkolat fedi, a tetőfelépítmények fémlemez homlokzati borítást kapnak.[…]

Az épület hőenergia- és használati melegvíz ellátását a harmadik pinceszinten elhelyezett gázüzemű kazánnal biztosítjuk majd. A belső terek szellőztetését nagyobb részt természetes módon, s ahol szükséges, gépészeti rendszerekkel tervezzük megoldani. […]

Az épület funkciói

A tervezett épület közös üzemeltetésű lesz a Ménesi u. 22. szám alatti, szomszédos telken már működő irodaházzal, mivel azonos tulajdonosi körhöz tartozik. A két irodaház egységes és közös informatikai rendszerrel működik, a hálózatok összeköttetése a két épület között, terepszint alatt elhelyezett, szerelhető közműpótló műtárgy által biztosított . A legalsó pinceszinten, illetve az előkert alatti külön egyszintes épületrészben gépkocsitároló létesül. A közbülső szinteken irodák és a 2. szinten egy vendég lakosztály található.

A gépkocsitárolók az oldalkertben húzódó, lejtős behajtóúton át közelíthetők meg. Az utcai kerítés, illetve a garázskapuk nyitása távnyitóval, valamint a recepcióról is vezérelhető módon oldjuk meg. A külön pinceszinten elhelyezkedő két garázs egymástól független, külön-külön bejáratuk van és külön-külön tűzszakaszokat képeznek. […]

 

 

Az épület gyalogos főbejárata a két különböző magasságú épületrészt összekötő nyaktagrészben helyezkedik el, amit az utcai tömb földszintjének nyugati oldalába vágott tornácon át lehet megközelíteni. Itt kapott helyet az állandó személyzettel működő recepció.

Az irodai helyiségek, valamint azok kiszolgáló és közlekedő terei a megrendelő igényei szerint, az ebből adódó követelményeknek eleget téve és nagyfokú átrendezhetőséget biztosítva lesznek felszerelve építészeti, gépészeti és villamosszerelési, akusztikai és környezetvédelmi szempontból egyaránt. […] A dolgozók számára  ételmelegítési, illetve tea- és kávéfőzési lehetőséget teakonyhákkal biztosítjuk. A szintenként egy-egy, irodához csatlakozó teakonyhán kívül a dolgozók használhatják még a földszinti recepció és az 1. szinti tárgyaló teakonyháját.

Az épület takarításához szintenként, a vizesblokk előterében takarítószer-tároló szekrényt biztosítottunk, rozsdamentes acél kiöntővel. Mivel a két épület közös üzemeltetésű, ezért a takarítószemélyzet a szomszédos épületben lévő öltözőt és pihenőt használja. A keletkező hulladék tárolása szintén a szomszédos, közös üzemeltetésű ingatlanon található kültéri hulladéktárolóban történik, ami az utcán keresztül akadálymentesen, szintben megközelíthető. Az esetleges 24 órás épületfelügyeletet ellátó személyzet számára a pihenési és öltözési lehetőség a szomszédos épületben már szintén biztosított. A pincei garázsok takarítása kézi erővel történik majd. A takarításnál keletkező szennyes anyag gyűjtése, illetve ürítése és tárolása a -3-es szint sarokrészén kialakítandó, 80/120/80 cm-es méretű iszap- és olajfogó aknában történik majd. A műtárgy tisztítása slagozással történik majd a szomszédos víznyerő helyekről.

 

 

Az lejtős telket cserjés növényzettel telepítjük. A támfalak, az angolaknás garázsszellőzők és különösen az oldalkertben, a támfaltakarásába elhelyezett kompakt folyadékhűtő takarására intenzív egyedi cserjéket használunk. A folyadékhűtő takarására növényzettel sűrűn futtatott pergola készül. Használati és esztétikai értékükön túl ezekkel a kertekkel biztosítjuk az előírt zöldfelületi mutatókat […].

Budapest, 2008. március
Ekler Dezső DLA habil.

A fent bemutatott irodaházhoz funkcionális és üzemeltetési szempontból is szorosan köthető a szomszédos telken álló BudaCash irodaház épülete, melynek átalakítását szintén Ekler Dezső és munkatársai tervezték. A többrétű összefonódás oká alábbiakban ezen korábbi munka műleírásából is közreadunk részleteket.

Építészeti műszaki leírás a Budapest, XI. kerület, Ménesi út 22. szám alatti irodaház felújításának építési engedélyezési tervéhez

Előzmények

Irodánk 2005 júniusában kapott megbízást az építtetőtől a fent nevezett ingatlanon fekvő, 1983-ban épült volt IBM-irodaház felújítása és korszerűsítése tanulmánytervének és építési engedélyezési tervének elkészítésére. […]

A megbeszélések révén körvonalazódtak a felújítás-korszerűsítés főbb feladatai:

• az elavult homlokzati függönyfalszerkezetek cseréje
• az épületgépészeti rendszer és a villamoshálózat teljes cseréje
• a belső funkcionális elrendezés és belsőépítészeti kiképzés módosítása a tulajdonosi igények szerint

A beruházó a programtervhez előzetes tervezési programot állított össze. A felújítási munkák engedélyeztetését előkészítendő, véleményeztettük tervezési elképzeléseinket a XI. kerületi főépítésszel, Schreffel János úrral, majd 2005.06.29-én a XI. kerületi építészeti tervzsűrivel. Mindkét alkalommal támogatást kaptunk a tervkoncepcióhoz. […]

 

 

Tervezett telepítés, beépítés

Az irodaépület tervezett felújítása a meglévő beépítésen, illetve az épület építménymagasságán, valamint a szintterületi kialakításon nem kíván változtatni. Az épülethez nem építünk hozzá és nem építünk rá. A felújítás csupán a homlokzati nyílászárórendszer cseréjére és belső átalakításokra szorítkozik.

Tervezett funkcionális kialakítás

Az épület új tulajdonosa az irodaházat saját céljaira, az eddigiekhez hasonlóan, irodaházként kívánja használni. A felújítás során tervezett valamennyi átalakítással ennek a rendeltetésnek korszerűbb és hatékonyabb megvalósulását kívánjuk szolgálni.

A felújítási munkák fontosabb elemei:

• Az 1983-ban épült irodaház elavult alumínium függönyfalszerkezete bontásra kerül, és helyette új alumínium függönyfalrendszer épül. A homlokzati és látványterveken ábrázolt kétrétegű hőszigetelő üvegezésű Schüco függönyfal parapetmezői tömörek, ablakmezőjük részben nyitható lesz. Az ablakok napvédő multifunkcionális üvegezést kapnak 1,1 W/m2K tényezővel.

• A gépészeti rendszerek és a villamoshálózat átépítéséről a szakági műszaki leírások szólnak. A felújítás során a kazánház a tetőtérből a -3. szintre kerül, szomszédságában kapnak helyet a klímarendszer beltéri hűtőegységei.

• Az épület alaprajzi beosztása nem változik jelentősen: a pinceszintek tárolóhelyiségei és az emeleti irodák elrendezése alig módosul.

• A legjelentősebb építészeti beavatkozást az aulában javasoljuk megvalósítani: egy új, íves lépcső-híd kombináció megvalósításával jelentősen javítható volna a kerti irodaszárnyba kerülő leendő üzletkötői irodák (-1 szint) és a -2 szintre kerülő ügyfélforgalmi tér megközelíthetősége. Az új lépcső javíthatná az aulatér építészeti auráját is, enyhítené annak ridegségét és mélységét. Ugyancsak az aulatér méreteit csökkentené az a galériás födémkiegészítés, amit a +3 szintre javasolunk.

• Az épület fokozott tűzvédelmi biztonságát szolgálja a főlépcső zárt terű lépcsőházzá alakítása, ami lehetővé teszi az utólagosan épült külső menekülőlépcső elbontását. […]

Az épület főbejáratától indulva a következő átalakításokat tartalmazza a felújítási terv:

• Az épület előudvarát enyhén emelkedővé alakítjuk (2,6%), s így a mozgáskorlátozottak akadálytalan bejutása az épületbe biztosítva lesz. A parkolóhelyeket az előző állapothoz képest változatlanul hagyjuk. A kialakítandó új lejtős udvarburkolat alatt található garázsfödém jelenlegi vízszigetelése nem megfelelő, ezért az új udvar kialakításánál ezt szintén felújítjuk.

• A meglévő helyén kialakított új bejáraton az előcsarnokba jutunk, ahol a maihoz hasonló portaszolgálat kialakítását tervezzük. Az előcsarnokból két üvegfalú tárgyaló, egy, a portás számára fenntartott gardrób, elektromos kapcsolónak helyet adó helyiség és mosdó nyílik. Az innen megközelíthető aula meglévő galériáját és a bejárati szinttel egy szinten lévő, déli épülettömb tetején kialakítandó tetőteraszt egy, az épület hossztengelyén fekvő híddal kívánjuk összekötni. Erre érkezik az aulában létesítendő új acéllépcső.

• A déli tömb tetőteraszát járható burkolattal, valamint egy könnyűszerkezetes, acélvázas árnyékoló pergolával látjuk el, ilyen módon a kialakított terasz az év nagy részében az itt dolgozók szabadban lévő dohányzó- és társalgóhelyéül szolgálhat.

• Az új lépcső az épület földszintje, -1 és -2 szintjei között képez új összeköttetést. A régi főlépcsőházat a galériáról lerekesztett lépcsőelőtérrel gyakorlatilag füstmentes lépcsőházzá alakítottuk.

• A meglévő lift és a teherlift megmarad, pusztán felújításra kerülnek.

• A legfelső szinten, a régi kazánház helyén büfé, férfi, női mosdó és dohányzó-társalgó kapnak helyet, valamint acélpergolával fedett tetőterasz.

• A +2 szinten a meglévő irodák minimális válaszfal-átrendezésen esnek át, a teakonyha és a mosdók változatlanok maradnak. A meglévő galériát az aula ferde üvegfala felé bővítve egy dohányzó-tárgyalót alakítunk ki.

• A +1 szinten szintén csekély átalakítással irodákat és tárgyalókat alakítunk ki. A vizesblokkok itt is változatlanul maradnak.

• A -1 szint déli traktusában található szervízlépcső tetőre vezető karjait elbontjuk. Az itt lévő irodák vizes helyiségét áthelyezzük, amely mellett egy új szerverszoba kap majd helyet. Az északi és déli tömb közötti összeköttetést képező jelenlegi oldalátjárókat elbontjuk, helyette a bejárati szinthez hasonlóan egy, az épület középtengelyén elhelyezkedő összekötő hidat tervezünk, amely itt is az új aula-lépcső érkező illetve induló pihenője lesz.

• A -1 szint északi traktusában informatikai irodát, két szerverszobát, UPS szobát valamint új férfi és női vizesblokkot terveztünk. A hulladéktároló és a gázfogadó változatlan maradt. A garázsban aggregát helyiséget különítünk el.

• A -2 szinten lesz az ügyfélszolgálat. Az északi traktusban az ügyfelek részére új, kétnemű vizesblokkot alakítottunk ki. Itt kapott helyet a TV-szoba valamint a büfé is. A főlépcső keleti oldalán elhelyezkedő tárgyaló szolgál a dolgozók számára elkülönített dohányzóhelyül. Az aula padlósíkján ügyfélszolgálati pultok lesznek, a -2 szint déli tömbhöz tartozó részén kerül kialakításra az ügyfeleket közvetlenül kiszolgáló, úgynevezett back office iroda. A vizesblokkok és a szervízlépcső ezen a szinten változatlanok maradnak.

• A -3 szinten, az északi tömbben található irattár változatlan maradt. A nyugati oldalon lévő teher- és személylift mögötti volt raktárhelyiségben alakítjuk ki az új kazánházat, mellette az új hűtőgépházat. Az új kazán kéményét a meglévő teherlift mögötti gépészeti térből indítjuk. A felsőbb szintek alaprajza is kényelmesen biztosítja a kétkürtős, rozsdamentes acél kémény elhelyezését. A kéménytest másik kürtője biztosítja a hűtőgép frisslevegő utánpótlását. A kéménytestet a tető fölé vezetjük.

• A déli épülettömb alatt lévő alagsori rész alaprajzi elosztása az irodákkal és vizesblokkokkal csaknem változatlan marad. Itt új dohányzóhelyiséget alakítottunk ki.

• Valamennyi szinten, a mosdók területén elhelyezett takarítószer-tárolókban biztosítunk egy-egy visszacsapó szeleppel ellátott fali kiöntőt.

---

Budapest XI. kerület Ménesi út 24. Hrsz. 4958/2 IRODAHÁZ
vezető tervező: Ekler Dezső DLA habil.
tervezés éve: 2008
kivitelezés éve: 2010-2011
bruttó szintterület: 1282,73 m²
generáltervező: Ekler Építész Kft.
építész munkatársak: Koncz Árpád, Bors András
szakági tervezők:
geodézia: Kiss Albert; statika: Erdélyi László, Klopka Zoltán
közműtervező: Poroszlai József
épületgépész: Parsch László
eletromos tervező: Marton Imre
szerkezettervezés: Horváth Sándor, Schreiber Gábor
kertészeti terv: Páll Attila
tűzvédelem: Mészáros János
környezetvédelmi tervezés: Kvasz Mihály
bruttó beruházási költség: 700 millió
építtető/megbízó/fejlesztő: BC Ingatlan Kft.
generálkivitelező: ECO System Kft